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XX超市重庆总部大楼暨城市生活广场物业管理投标文件 （技术部分） TIME \@ EEEE年O月A日 二〇一三年七月二十一日 TOC \o 1-3 \h \z \u 第一章 物业管理服务整体设想、策划及目标 9 第一节 物业管理服务整体设想 9 1.0、项目概况： 9 2.0、物业特点 9 2.1、楼宇及公共环境物业的特点： 9 2.1.1、开放式物业，进入物业的通道较多 9 2.1.2、写字楼及商场人员比较集中，数量多 9 2.1.3、设施设备多，管理要求高，维护保养难度大 9 2.1.4、治安、消防安全隐患大 9 2.1.5、物业服务需求多样化 9 2.2、项目楼宇及公共环境公用设施及公共场所介绍： 9 3.0、管理定位 10 4.0、管理重点 11 4.1、重点之一: 树立物业整体形象 11 4.2、重点之二:机电设施设备的维护、保养，确保物业增值保值 11 4.3、重点之三:治安、消防管理服务 11 4.4、重点之四：装修、施工混合进行，成品保护难度大 12 4.5、重点之五：及时、高效、便捷的物业服务 12 4.6、重点之六：商业氛围营造 12 4.7、重点之七：物业服务创新 12 5.0、管理目标 12 6.0、管理模式 12 6.1、管理流程 12 6.2、设置监督机构 13 6.3、完善的自我约束机制 13 6.4、激励机制 15 6.5、经营上采取经营目标责任制 15 7.0、管理特色 15 7.1、管理特色 15 第二节 本项目第一、二阶段物业管理的特点及要求 16 1.0、第一个阶段物业管理的特点及要求、工作目标 16 1.1、管理特点： 16 1.1.1、[前期介入] 16 1.1.2、[现场管理] 16 1.1.3、[成品保护] 16 1.1.4、[施工人员管理] 16 1.1.5、[设施设备管理] 17 1.1.6、[项目专家评审] 17 1.1.7、[节能降耗] 17 1.1.8、[应急预案] 17 1.1.9、[招商配合工作] 17 1.1.10、[店招管理] 17 1.1.11、[主力店配合工作] 17 1.1.12、[装修管理] 17 1.1.13、[建渣管理] 17 1.1.14、[承接验收、档案管理] 18 1.1.15、[开业配合工作倒排计划] 18 1.2、管理要求： 18 1.3、工作目标： 19 2.0、第二阶段物业管理的特点及要求、工作目标 20 2.1、管理特点及要求： 20 2.1.1、[基础服务] 20 2.1.2、[标准化体系运行] 20 2.1.3、[客户关系管理] 20 2.1.4、[CIS系统建立] 20 2.1.5、[二次装修管理] 20 2.1. 6[协同招商及商家入驻管理] 21 2.1.7、[设施设备的养护与管理] 21 2.1.8、[房屋建筑的维护与修缮] 21 2.1.9、[停车管理] 22 2.1.10、[节能降耗] 22 2.1.11、[绿化、环境卫生的维护与管理] 22 2.1.12、[档案管理] 23 2.1.13、[商家联谊、促销活动] 23 2.2、工作目标： 23 第三节 物业服务内容、标准及对应措施 24 1.0、物业服务内容： 24 1.1、物业共有部位及设施设备的管理和维护； 24 1.2、绿化养护管理； 25 1.3、环境卫生的维护与管理； 25 1.4、公共区域的秩序维护； 25 1.5、物业使用禁止性行为的监督； 25 1.6、承接查验 25 1.7、代收代缴服务 25 1.8、协同招商的服务与管理； 25 1.9、特约服务 25 1.10、各类档案的收集与管理。 25 2.0、物业基本服务标准 25 2.1、综合服务内容标准 25 2.2、房屋建筑的养护与维修 26 2.4、绿化养护工作 27 2.5、环境卫生的维护与管理 27 2.6、公共区域的秩序维护 28 3.0、实现物业服务标准的主要措施 28 第四节 岗位人员编制及说明 31 1.0、第一个阶段物业管理的岗位人员编制及说明 31 1.1、第一阶段组织架构图（合计34人） 31 1.2、人员定编说明 31 2.0第二个阶段物业管