提升物业管理水平.docVIP

PAGE PAGE 9 提升物业管理水平，改善城乡人居环境 咨政课题研究 扬中市住房和城乡建设局 根据“提升物业管理水平，改善城乡人居环境”这一调研课题，我局以规范全市物业管理行业健康发展为目标，以共同维护业主、物业使用人、物业服务企业合法权益为宗旨，以改善市民群众居住环境为最终目的，迅速成立了专项调研小组。本次调研活动期间，我局调研小组实向物业服务企业发放调查问卷16份，向各在管小区业主发放调查问卷300份，向三茅街道各社区（村）发放调查问卷20份，共336份。现实收回324份，并将群众广泛反映的意见汇总如下： 同时，我局调研小组整理出26份最近两年人大建议和政协提案中关于物业管理方面的意见和建议，现将有关调研情况汇报如下： 我市物业管理行业基本情况 近年来，我市各住宅小区相继建成，城市化进程不断加快，物业管理行业取得一定发展。 1.我市城区范围实现物业管理全覆盖。目前我市现有小区（含零散楼栋）241个，成小区的有99各，其中2000年前建成的老旧小区20个，48个小区有物业服务企业管理。已实现全市市场化运作和社区托管管理全覆盖。 全市小区数量统计 分类管理 市场化运作 社区托管 提供基本的物业服务 属于前期物业的小区 有物业公司无业委会的小区 有物业公司有业委会的小区 业主自治的小区 有业委会且托管给社区的小区 社区托管的 小区 零散 楼栋 数量（个） 22 12 14 16 2 33 142 小计（个） 64 35 142 总计（个） 241 2.我市物业管理行业制度逐步完善。2013年江苏省出台了《江苏省物业管理条例》、2017年镇江市出台了《镇江市物业管理实施办法》，2018年我局牵头起草出台了扬政发[2018]30号《关于进一步加强市区住宅小区物业管理工作的意见》、《市优秀住宅小区评定标准》及《老旧小区星级评定细则》等一系列制度文件，推动我市物业管理行业逐步走上规范化、制度化轨道。 3.小区物业管理多元参与体制初步形成。市委、市政府为加强住宅小区物业服务规范化管理，强化了物业管理各方主体责任，完善了“政府引导、市场调节、属地管理、综合协调”的物业管理新体制，按照条块结合的思路，明确了属地政府和各职能部门共同参与小区物业管理的要求。 我市物业管理行业存在的问题 我市物业管理行业历经十年的发展，虽然管理制度不断完善、管理体制不断健全，却仍然存在运行不规范、群众满意度不高的突出问题。通过分析近年来政府热线、业主上访和本次调查问卷结果，当前我市物业管理工作主要存在以下问题： 1.物业费拖欠现象普遍，物业费缴纳率低。一是业主主动交纳物业服务费的观念落后。业主“花钱买服务”的意识淡薄，未能在享受物业服务的同时，依法履行自己的交费义务。二是物业服务水平受限。我市住宅小区物业服务收费参照标准为扬政价〔2009〕41号文件，随着物价、人力资源成本的上涨，物业服务企业经营成本增加，有的物业服务企业为减少服务成本，压缩了服务投入，从而导致服务标准降低。三是缴费与服务形成恶性循环。物业费缴纳率低，物业服务企业考虑运营成本，服务水平自然会下降，物业服务企业越是服务不到位，小区业主越是不愿意交物业费，从而，形成了恶性循环。物业服务费缴纳率低，在一定程度上遏制了本市优秀物业服务企业做大做强，也阻止了外地优秀物业服务企业来我市发展的意向。 2、物业服务企业专业化程度不够，市场化程度不高。一是物业服务企业人才缺乏，有些只限于简单的保安、保洁、保绿，工程维修、机电设备维护等方面的人才缺乏。二是市场化程度不高，从全市的情况看，全市成规模的小区有99个，只有48个小区由物业服务企业进行专业化的管理，其他小区均由社区进行简单的保洁服务。一方面是由于大量的老旧小区基础配套不够，物业管理的难度较大，另一方面，老小区物业费缴费标准比较低，有的只有0.2元每平方米每个月，物业企业难以生存。 3.业主委员会职能缺失，不能充分发挥作用。物业管理工作中，业主委员会承担着重要的角色，是管理好小区必不可少的力量。然而，我市部分小区业主委员会存在管理体制不健全、业主委员会职能缺失的现象。业主委员会不能有效地协调好物业服务企业与业主之间的关系，有少数业主委员会成员存在谋取私利的情况，不能代表广大业主的利益，同时，业主委员会履职能力不被认可，小区更换业委会委员现象频发，一定程度上增加了小区内物业管理工作的难度。 4.历史遗留问题转嫁给物业企业，增加了物业管理的难度。一是部分开发建设单位在小区开发建设的过程中存在自身监管缺位的现象，对于保修期内应负维修养护责任的公共设施，存在推诿扯皮现象。二是老旧小区基础设施欠账较多，一些2000年以前建设的老旧小区，基础设施配套标准低，没有专项维修资金，管理难度大、改造压力大，影响