某写字楼物业管理费用测算.docVIP

某写字楼物业管理费用测算 说明： 根据物业管理法规之管理费构成要素，结合濮阳市现有物价标准，参考物业管理行业内经验，考虑大厦档次定位，另由于有些数据无法采集，只能估算，测算大致如下： 第一部分 测算依据 测算主要指标系数 某写字楼项目经济指标 用地性质 商业用地 建筑退线 退黄河路红线17米，退长庆路红线15米，北侧退征地红线2.95米 建筑密度 54.8% 容 积 率 5.0 停 车 位 150个 占地面积 12096平方米 建筑面积 42308平方米 项目结构 共20层，地上19层、地下1层，其中地上1~4层为商业，5~19层为写字楼，地下1层为停车场， 项目高度 87米——濮阳最高建筑物 层高 3.6米（一类层高） 抗震烈度 7度 建筑材料 钢结构、玻璃幕墙，与一线城市标志性建筑接轨，豪华气派，环保节能 配套设施 国际5A智能化系统，全面升级当地商务办公生活 二、物业管理方案思路及人员编制 职位类型 职位编制 数量 说 明 管 理 类 管理 1、管理处经理 1 财务 2、财会1人 1 客服 3、客服主管 1 4、资料员 1 5、管理员 1 工程维修 6、维修主管 1 护管 7、护管主管 1 保洁 8、保洁主管 1 操 作 类 9、工程维修人员　　　　 　　　 5 10、秩序维护员　　　　　 　　　 9 11、保洁员　　　　　　　　 　 6 合 计 职位数合计：11 28 第二部分 支出测算 一、物业管理费用（月）支出测算 序号 项 目 测算依据 金额(元) 备注 一 人工费 1 工资 35000 见附件1 2 工装费 293 见附件2 3 福利基金 3476 见附件3 二 办公日常费用 1150 见附件5 三 设施、设备维养费 16326 见附件6 四 清洁绿化费用 2583 见附件7 五 安防费用 786 见附件8 前五项之和： 六 公司利润 按一至五项之和的12%计 6951 七 政府税金 按一至七项之和的6%计 3893 合计 第三部分 各项费用计算 一、物业管理费计算 1、写字楼建筑面积为：23928.6㎡； 2、月总支出：68775元 3、物业费标准 = 68775/23928.6 =2.87（元/ ㎡.月） 附件1 人员工资 序号 职务 人数(人) 工资(元/人·月 ) 金额(元/人·月 ) 1 项目经理 1 2700 2700 2 主管 4 1800 7200 3 客服人员 2 1300 2600 4 护管班长 3 1400 1400 5 护管员 6 1300 7800 6 保洁员 6 900 5400 7 维修工 5 1300 6500 8 财务 1 1400 1400 合计 35000元 附件2 服装费 序号 职务 人数 项目 金额(元/套 ) 合计 年（元/年） 以2年折旧年限 1 管理层 8 冬装 300元/套 2400 200 100 夏装 100 800 66.6 33 2 保安 9 冬装 150/套 1350 112.5 56 夏装 100/套 900 75 37.5 军大衣 100元/4套 400 33.3 16.6 3 保洁 6 冬装 各200元/套 1200 100 50 夏装 合计 293 附件3 福利费用 编号 项目 人数 单价 金额（元/） 备注 1 节日/福利费 28 50 116.6 以一年两个节日算 2 社保/公积金 10 336 3360 合计 3476.6 附件4 办公日常费用 序号 名 称 单位 数量 单价（元） 金额（元/月） 备 注 1 电话费 管理层 5 500 500 2 交通费 4 固定资产折旧费 约30000元 30000/5/12个月＝500元 包括通讯设备、办公设备、工程维修设备和其他设备，折旧年限一般为5年 5 低值易耗办公用品费 约150元 合 计 1150元 附件5 公共设施、设备维养费 序号 名 称 单位 数量 单价（元） 金额（元/月） 备 注 1 房屋维护、共用设施设备、场地等维护、雨污管养护 平米 23928.6平米 0.05元/平方米.月 1196.4 2 标志