中信起航专项资产管理计划.pptVIP

国内首支交易所股权REITs分析——中信起航专项资产管理计划 内容纲要 一、REITs概况 二、中信启航简介 三、法律架构搭建 四、基础资产包 五、融资安排 六、融资风险 七、中信起航的意义 附录：国内REITs政策变更 一、REITs概况 资产证券化 将缺乏流动性但能够产生可预见的、稳定的现金流资产，通过一定的结构安排，将资产中的风险和收益要素 进行分离和重组，进而转化成金融市场上可以出售和流通的证券的过程。 目前国内资产证券化的主要载体就是证券公司发行的“专项资产管理计划”。 房地产投资信托基金（Real Estate Investment Trust，简称“REITs”） 是国外最为流行的商业地产融资工具，也是资产证券化的典型创新工具之一，通过将具有可预见的、稳定的现金流的不动产打包进行证券化，以证券形式面向公众投资者在金融市场上发售进行直接融资，每年以净利润的一定比例向投资者分配收益。 REITs属于资产证券化中的一种金融创新工具，能够有效盘活存量资产，实现沉淀资金的退出，加快资金的循环利用，起到补充营运资金、优化融资结构、提高企业信用评级的作用。 一、REITs概况 2013年，内地共有两只REITs于香港上市 2013年7月，开元产业信托挂牌香港联交所主板，募集资金约7亿港币，成为国内地首支上市的酒店地产REITs ，基础资产为开元酒店集团旗下5家酒店； 2013年12月，春泉产业信托挂牌香港联交所主板，募集资金约16亿港币，基础资产为北京华贸中心两座超甲 级写字楼及600个车位，该物业共有12万平方米办公室面积，2.5万平方米停车场面积。 2014年，内地共有两只准REITs进行国内资产证券化融资 2014年4月，A股上市公司海印股份发行“海印股份信托收益权专项资产管理计划”，募集资金约15亿人民币， 基础资产为旗下14家综合性商业物业的5年收益权，成为首个在国内进行商业地产资产证券化融资的公司； 2014年5月，A+H股上市公司中信证券发行“中信起航专项资产管理计划”在深交所挂牌，拟募集资金约52亿 人民币，成为我国首支交易所场内REITs。 二、中信启航简介 中信证券作为国内最具实力的券商，利用券商的专项资产管理计划作为载体，自编自导了国内第一支股权性质注的准REITs——“中信起航专项资产管理计划”，并实现了在交易所挂牌转让，尽管目前处于真正意义上REITs的前期阶段（还不属于公募，只是私募），但系统解决了大量的法律、会计、估值及交易结构设计等技术问题，开拓了不动产资产证券化的边界，具有里程碑式的意义. 除了律师、会计师、评估师、评级师是外聘的，其他重要机构都是中信系： 基础资产：深圳中信证券大厦、北京中信证券大厦 租户：中信系的关联公司占收入总额94% 专项计划的管理人：中信证券，收取管理服务费，此外还兼任销售机构 私募基金管理人：中信金石基金管理有限公司，收取基金管理服务费 资金托管人：中信银行天津分行，并收取托管费 审计师：普华永道会计师事务所 律师：海问律师事务所 估值师：中联资产评估集团 评级师：中诚信国际信用评级公司 注：股权性质区别于债权性质。股权融资可以理解为借钱不用还（买股票），但可以让投资者共享收益且共担风险；债权融资理解为借钱要还本付息（买债券），投资者获取固定收益而不管经营好坏。 三、法律架构搭建 天津注京证公司 中信证券全资子公司，设立于2013年5月，提供物业服务 天津注深证公司 中信证券全资子公司，设立于2013年5月，提供物业服务 SPV1和SPV2 SPV为私募基金的全资子公司，专门用以收购京证和深证股权 私募基金 私募基金由金石基金管理公司发起设立 注：天津为REITs试点城市，注册地为天津武清区，适用18%所得税率 房产税、营业税在深圳、北京缴纳，所得税以资产收入名义在天津缴纳 三、法律架构搭建 （一）分拆基础资产 中信证券新设两个子公司，注册资本均为10万元人民币，分别为天津京证公司和天津深证公司，经营范围是对自有房屋提供物业服务，主要目的是用以接收北京和深圳物业 剥离中信证券持有的两处物业（房产及土地使用权），以向子公司非货币增资的形式注入京证公司和深证公司（中信证券缴纳所得税，无需缴纳营业税、土地增值税），办理完毕产权转移 （二）设立私募基金 中信金石基金管理公司发起设立私募基金；预计5年后该私募基金将面向所有投资者，转为公募基金，成为真正意义上REITs申请发起设立私募基金，私募基金最多有200个投资者，且只能是合格的机构投资者，不面向个人投资者 （三）设立SPV（Special Purpose Vehicle） 设立特殊目的公司是为了接收天津京证和天津深证的全部股权，进而间接持有物业，SPV仅是