广州房地产市场分析.docVIP

PAGE 11 系别、班级： 姓名： 学号： 成绩： 《江南新苑第三期》定价策划方案 目 录 第一部分、广州房地产市场分析 第二部分、项目概况及分析 第三部分、项目竞争分析 第四部分、价格定位 第五部分、结论与建议 第一部分 广州房地产市场分析 一．宏观经济分析 房地产投资 1、完成开发投资 今年1季度，广东房地产完成开发投资475.1亿元，同比下降14.97%，但与今年1～2月份17.1%的同比降幅相比有所收窄，且总额仍高于2007年同期水平。固定资产投资占GDP比重为25.43%，同比增加1.31个百分点。房地产投资占GDP比重为6.18%，同比减少1.59个百分点。按用途划分的完成房地产开发投资中，住宅投资同比下降13.23%;办公楼投资有较明显上升，同比增长14.76%，增幅同比增加29.17个百分点;商业营业用房投资基本与去年同期持平;而其它投资同比下降33.97%（见表1、图二）。 2、开发资金来源 1季度全省房地产开发到位资金1011.34亿元，为2002年以来最高点，同比增长9.11%，增幅同比回落16.24个百分点。从近年1季度房地产到位资金占房地产开发资金的比例看，今年达到最高点，为213%，同比增长47个百分点，增幅也是近年来最大。。 （二）土地供求分析 1.土地购置 与上年同期相比，房地产企业购置土地面积大幅度下降84.27%，增幅同比减少158.51个百分点;成交价款下降72.64%，增幅同比减少55.64个百分点;购置单价则同比增长77.33%。 （三）市场供求分析 1.商品房建设 商品房施工面积基本与去年同期持平;竣工面积同比有一成二的增长;新开工面积则出现回落。各类商品房新开工面积同比均出现不同幅度回落，其中住宅降幅为50.41%。 2.商品房交易 1季度全省商品房销售面积1121.37万平方米，同比增长37.97%;商品房销售额672.68亿元，同比增长46.23%;商品房销售均价5999元/平方米，同比增长5.99%，环比增长1.18%;商品住宅均价5812元/平方米，同比增长4.80%，环比增长2.49%（见表5）。 （四）市场消化系数 市场消化系数越大，说明市场越活跃，消化能力越强。与上年同期相比，1季度市场消化系数增长0.2576，市场活跃程度有所改善，消化能力趋好，已恢复至2005年同期水平之上。 二．广州市商品住宅市场分析 （一）广州市商品住宅市场总体成交走势 2009年4月，广州市十区二市共签约成交住宅10195套，成交面积105.14万平方米，成交面积已经接近3月，本月签约成交面积情况与前期预测一致，已经突破100万平方米，住宅市场将进入传统的热销季节。 （二）广州市商品住宅市场成交区域分布 住宅成交集中在中心城区的白云、海珠，近郊区域的番禺、花都、增城四大片区。中心六区成交住宅4535套，成交面积46.78万平方米，占整体十区二市的44%，中心城区供求保持畅旺。广州市十区成交住宅8201套，成交面积86.52万平方米，占整体十区二市的82%。 （三）各片区商品住宅市场成交主要情况 2009年4月，由于临近五一假期，广州市商品住宅市场整体住宅可售面积有所回升。2009年1月1日，广州市住宅未签约套数为79591套，未签约面积为898.85万㎡。截至5月1日，广州市住宅未签约套数为68643套，未签约面积为795.39万㎡，与1月相比，分别下降了13.75%和11.51%。 海珠区楼盘的价格档次较高，既有价格达1万元沿江的豪宅，7、8千元的中高档物业，4、5千元的中档住宅，也有2、3千元的低价盘，种类的丰富也极大吸引了来自各区的买家，“宁要河北一张床，不要河南一间房”的概念已不复存在。与往年相比，今天海珠区大盘的推广力度相对不如往年，如光大花园、金碧花园的推广力就减弱很多，与此对应的是一些中大型的物业推广较强，如中海名都、叠彩园、南景园等楼盘通过密集的投放吸引了广大消费者的注意，也因此成就了较好的销售业绩。 第二部分 项目概况 一．项目基本信息 江南新苑居住小区位于广州市海珠区，新港西路以南，建设中的东晓南路以东，规划中的怡乐南路以西，晓港东马路以北。 起价9000元/㎡ 均价10000元/㎡ 最高价11000元/㎡销售许可证：穗房预字20040170 开盘时间：三期：2009年