物业管理行业现状分析.docVIP

PAGE 7 物业管理行业现状分析 物业管理行业，伴随着我国社会经济和房地产市场的快速发展，已逐渐成为房地产经营管理的重要组成部分。物业管理的推进与发展，改善了广大居民的生活、工作环境，推动了两个文明建设，为促进住宅建设成为新的经济增长点和实施社会再就业工程作出了积极的贡献。同时，也应该看到在物业管理过程中存在的问题日益突出。因而，研究现阶段我国物业管理发展现存的问题及对策成为热点问题。 物业管理发展至今已有20余个年头，它对于普通百姓已不再是个陌生的名词。但人们对于它的看法却是褒贬不一：有人认为物业管理不符合国情，收费太高，服务又太差；又有人认为物业管理既方便了百姓，又使物业得到了增值，物业管理行业虽然还是个发展不够完善的行业，但是它的存在却是非常必要的。物业管理行业作为与千家万户日常生活、工作存在千丝万缕关系的行业，受到了广大公众的重视，以下一系列的社会调查数据也显示出物业管理行业作为新兴行业所存在的不足与缺陷： 2009年上海市政协社会和法制委员会课题组发布了上海社会诚信问题的问卷调查，结果显示，物业公司和房地产机构、城管一起，成为市民心目中可信度最低的三大行业。 中国青年报社调中心在2009年进行的一项调查显示，67.1％的人认为物业问题的产生原因是“物业公司服务意识淡漠”，还有61.3％的人指出，这是因为“物业公司由开发商指定”。 《物业管理条例》明确推行前期物业管理招投标制度，但在实践中并未得到完全贯彻，中国物业管理协会2009年发布的《物业管理行业生存状况调查报告》显示物业公司以协议方式取得的项目，占总项目数量的72.7％；以招投标方式取得的只占27.3％ 《物业管理行业生存状况调查报告》显示，目前大多数物业服务企业的经营规模偏小，创富能力差。从资质上看，一级资质的企业占了7．9％，二级资质的占15.5％，三级资质的占71.5％，还有5．1％的未取得资质。 根据调查显示，多数企业生存状况困难，缺乏可持续发展的经济基础，无法取得规模效益。40.8％物业服务企业仍处于亏损状态，19.1％的企业经营状况“持平”。盈利企业平均年利润仅为81.28万元，表明物业服务行业的微利特征。 通过以上一系列数据显示，物业管理行业在受到广泛关注的同时，行业建设亟待加强，企业规模有待提升，企业效益应能够满足企业发展的需要。 在日常物业管理服务中，随着物业管理范围的不断扩大，共众对于物业管理工作服务认识的不断深入，物业管理法律法规的不断增多，物业管理企业数量的日益庞大，随之而来的问题及矛盾也日渐显现，业主与物业公司之间、开发商与物业公司之间、行业主管部门与物业公司之间等等相互之间的问题不断出现： 1.物业管理不到位 除了合同约定的因提供物业管理而直接产生的费用，还包括物业管理企业所代办的供水费用等。根据目前的实际现状，小区物业管理费实际交纳的比例在70%至90%之间，而作为业主拒交物业管理费的主要理由多为物业管理不到位，小区脏、乱、差；小区内存在业主车辆丢失现象和配套设施不完备等。 2.相关法律规定不健全 《物业管理条例》的实施为物业管理行业的发展奠定了法律基础，但实际操作中缺乏配套、完善的措施。对物业管理行业起到了积极的规范作用，但由于其全国性和指导性的特点，在解决物业管理中的一些具体问题时可操作性差，这就要求各地能尽快出台地方性配套法规、规章，如物业管理区域的划分，业主在首次业主大会上的投票权数的确定等。 3.小区公用设施伤人赔偿纠纷 此类纠纷主要有因物业管理企业对小区内道路、广告牌、管道等管理不善，致使业主受到人身损害而发生的纠纷。小区公用部位的出租营利问题。此类纠纷主要发生在小区个别业主或物业管理企业擅自将小区物业的共用部位自用或出租用于设置广告位等进行营利问题。由于此类纠纷涉及到建筑物区分所有权问题，需物权法来进一步调整，因此发生纠纷时争议较大。 4.无因管理纠纷时有发生 此类纠纷主要涉及物业管理企业与小区的开发商曾签订过前期物业管理合同，但在业主入住后、甚至业主委员会成立后，未能直接与业主或业主委员会续订物业管理合同，物业管理企业向业主追讨物业管理费而发生的纠纷。在实际 物业管理工作中，也确实存在 物业管理公司服务不到位的情况。这样，业主就会对物业服务不满意，对 物业管理公司产生意见，因而拒交 物业管理费。　 5.小区开发遗留问题成为矛盾导火索 开发遗留问题主要指开发建设单位变更规划、配套设施不落实、房屋及附属设备质量不合格等等。这些问题遗留至物业管理阶段并长期得不到解决，成为矛盾的导火索，业主、居民迁怒于物业管理企业。 6.业主管理委员会与物业公司的关系还未理顺 业主委作为全体业主的代表，应依法享有相应的权利和履行相应的义务。但在多数小区中，业主委员会大多把权利发挥到了极至，而忽略了义务协助物业管理