物业前期相关费用建议报告(kz).docVIP

物业前期相关费用 建议报告 编制单位：金地物业项目管理部、财务部 编制时间：2006年5月26日 地址：深圳市金地五路金地大厦6楼 现阶段，物业公司的战略就是全力配合集团发展战略的实现。集团战略对物业公司的要求是：在地产产业链上不断满足项目开发对物业管理的需求。物业管理和地产开发同步发展，全方位提升业主的满意度、忠诚度。物业公司一定要在集团的战略环境下定位自己的方向、任务和目标。 在集团地产高速发展阶段，前期物业配合凸显重要。而现阶段前期相关费用约束了物业公司前期物业配合保持物业服务品质。 根据集团召开物业大会相关会议精神，对前期配合相关费用建议如下： 前期配合费用； 【现 状】 前期物业配合费用主要包括营销配合费用、小区开荒费用、物业前期开办费、相关物业设施配置费用（如垃圾桶、垃圾车等）、小区CI标识系统费用。 其中： 营销配合物业费用、物业前期开办费：现每月物业与地产沟通交流会一个主要议题是翠堤湾、香密山等前期相关费用纠纷。 梅陇镇从三月份成立管理处，前期物业运作费用还是物业公司垫付！物业公司在物业营销配合前期花费了大量的人力、物力、财力消耗，没有为物业公司产生相关效益。 小区开荒费用：本来是由总包单位负责开荒的，但通常情况下其无法保证质量要求的，一般做法是由开发商委托给物业公司负责处理。 相关物业设施配置费用：主要包括相关垃圾清运设备等。特别是物业专门使用的相关垃圾处理的楼道的垃圾桶、垃圾清运车等，由于没有把小区垃圾清运作为整个系统考虑，后期管理处不得不作补充，使环境整体感觉有些不和谐，物业公司也承担相关不该承担的费用。 小区CI标识系统费用：我们开发的小区标识前期是由营销需要，从其营销费用做了部分标识，后期基本上由管理处考虑业主需要，简单制作部分，这造成金地开发小区标识不完善、系统，造成业主不能感受金地开发小区的品牌文化，感觉不到金地品牌一致性。 【物业标杆企业做法】 对于前期费用结算，万科物业与地产达成了四大基本原则：集团物业部统一相关规范标准、地产财务设置专门的财务专员、内部市场化原则、相互支持与理解。 万科前期费用项目包括：物业派驻员工人工及食堂后勤服务费用、项目开放开荒物业配合费用、项目营销活动配合费用、项目开办费用测算及商定四大项。（它的标识系统由万科地产指定合作伙伴制定完成，已不是问题了。）万科物业前期是成立的专门的房管部，负责从物业前期介入到正常业主入伙前物业管理工作。每个项目成立项目小组，人员都是物业公司抽调的专业人员，人数数量由地产确定，部门所有费用由地产支付，其中包括房管部部门人员工资及物业公司前期利润（按项目提供人员成本的10%由地产划拨）。物资费用采用实报实销。房管部属物业公司管理，地产出钱成立的专业部门。这个部门保证了万科开发小区品质要求！达成四条基本原则特别是第一条集团认可了相关规范标准，物业和地产沟通很顺畅、合作紧密无间。 【建 议】 借鉴标杆企业先进经验，前期所有费用中，具体项目为： 营销配合物业费用项目： 包括前期营销配合人员工资及保险、服装、固定物资采购、日常物料消耗、宿舍费用、样板房及展示环境开荒、培训费用、办公及交通费用等。由物业公司在总方案中提出相关人员配置、待遇标准及工作标准，由地产认可后执行，如降低人员配置或待遇则相应降低工作标准，临时增加人员按实际结算，并预先支付费用。 物业前期开办费项目：根据小区实际需求，主要是办公用品、电脑、打印机、复印机等办公用品采购，电话、网络等申请，用水用电申报、操作层宿舍、食堂用品采购等。 小区开荒费用：指小区入伙前，对小区全面清洁，以达到小区业主入伙所要求环境要求，最后可从总包单位扣回此费用。一般按实际面积总包及按人工清洁天数（按市场行情，100元/天/1人）二种结算方法进行。 相关物业设施配置费用：由物业公司根据小区特色系统综合考虑，从以后物业工作及业主使用角度，提出小区垃圾车、单元及公共部位垃圾桶、小区公共休闲设施等采购清单，通过专业公司制作及采购。 小区CI标识系统费用：为保证金地集团品质统一性，让业主感受到金地小区品质一致性，由物业公司结合小区特点，设计整体CI标识系统，由地产制作，而不是简单从营销费用支出,考虑到制作的同一性，也可由物业公司提出具体数量、内容等要求，地产公司统一制作，作为整体验收的一个标准. 前期配合费用，主要是看物业管理公司提供服务内容，是否满足地产营销方面的服务标准，并根据时间节点地产公司去检查物业方面的服务达到标准。前期物业作为物业公司一个项目进行独立操作，更有利于物业专业性发展，即保证服务于地产现实的需求和将业主提前享受的服务体现出来。建议为将营销配合费用（双方明确相关工作要求和标准的前提下）、前期开办费用打包给物业公司，其他费用如标识系统、清洁设备、公共休闲设施的完善等