物业经营管理——范宝芬(第5章房地产市场分析).pptVIP

考试大纲： 考试目的? ? 本部分的考试目的是测试应考人员对房地产市场及其特性、房地产市场供求关系、房地产市场结构与描述指标、房地产市场分析内容与方法和物业经营管理计划等内容的熟悉程度，分析房地产市场并据此制定物业经营管理计划的能力和知识水平。 考试大纲： 掌握：物业经营管理计划及其编制，计划的主 要内容和表现方式。 熟悉：房地产市场的特性与功能，房地产市场的供求规律，房地产市场的结构、细分方式。 了解：反映和描述房地产市场状况的指标，房地产市场的运行环境和影响因素，政府干预房地产市场的原则、手段和措施。 本章考试知识要点： 1. 房地产市场的构成及影响其转变的因素 2. 房地产市场结构的构成 3. 房地产供给的主要指标 4. 房地产市场的特性与功能 5. 房地产市场分析的内容 6. 物业管理规划及制定的基本原则 7. 物业管理计划的分类 8. 编制物业经营管理计划的基础工作内容 9. 物业管理计划的主要内容 第一节 房地产市场概述 一、 房地产市场概述 房地产市场可以理解为从事房地产买卖、租赁、抵押、典当等交易活动场所以及一切交易途径和形式。 房地产经济学中对房地产市场的定义，则是指当前潜在的房地产买者和卖者，以及当前的房地产交易活动。 一个完整的房地产市场由市场主体、客体、价格、资金、运行机制等因素构成的一个系统。 　与一般市场相同，房地产市场也是由参与房地产交换的当事者、房地产商品、房地产交易需求、交易组织机构等要素构成的。 二、 房地产市场的运行环境（了解） 　 房地产市场的运行环境，是指把房地产市场作为一个中心体时，它周围各种影响因素的总和。 包括： 社会环境 政治环境 经济环境 金融环境 法制环境 技术环境 资源环境 国际环境。 三、房地产市场的影响因素（了解） （l）影响房地产市场发展的社会经济因素 社会因素 经济因素 （2）影响房地产市场转变的社会经济困素 金融业发展 信息技术水平 生产和工作方式的转变 人文环境的变化 自然环境的变化 政治制度的变迁 第二节 房地产市场的供求关系 一、房地产市场的需求 （一）市场需求的一般含义 （二）影响商品住宅需求的条件 1.收入的变化 2.其他商品的价格变化 3.对未来的预期 4.政府政策的变化 第二节 房地产市场的供求关系一、房地产市场的需求 需求规律：在其他条件不变情况下，商品（服务）的需求量与价格成逆相关关系。如图。 需求（Demand）：即有效需求，消费者在每价格水平上愿意并且能够购买的商品和服务的数量。 影响房地产需求的其他因素： 消费者收入的变化 2、其他相关商品价格的变化 替代品：功能上互相替代，如：买房、租房；高层、小高层、多层。 互补品：功能上互补，如：住宅与物业服务；汽车与车位。 互补品价格变化的影响 3、对未来的预期 消费者预期未来收入增加、利率下降、房地产价格增加，则会增加现时消费，从而使商品房需求增加。 反之，则相反。 预期价格升高（无论这种预期是否科学合理），会增加现时消费，从而推高房地产价格——这种现象称为：预期的自我实现。 4、政府政策的变化 非普通商品（高档住宅如公寓、别墅等）住宅契税税率上调，会抑制其需求； 央行提高还贷利率，则会增加购房人经济负担，则会延迟住房需求； 二、房地产市场的供给 （一）市场供给的一般含义 （二）影响商品住宅供给的条件 1.房地产开发成本 2.政府政策的变化 3.对未来的预期 二、房地产市场的供给 供给（Supply）：开发商在每一价格水平下愿意并且能够向市场提供商品或服务的数量。 供给规律：其他条件不变时，商品（服务）的供给与价格成正相关关系。 影响房地产供给的因素： 1、开发成本 成本因素：地价、建筑材料、人力成本、贷款利率等 2、政府政策变化 开征新税、提高税率，如：土地增值税 通过招拍挂的方式，提高土地出让金 提高资本金比例，提高房地产开发的门槛 提高贷款利率 以上方面，都直接或间接增加了开发成本，从而推动总供给左移，即在任何价格水平下，房地产供给量均减少。 三、房地产市场的机制 （一）房地产市场运作机制的决定因素 1.国家的经济体制 2.价格机制 （二）价格机制对市场供求关系的调节作用 1.价格与供求量的关系 2.均衡价格 3.稳定均衡与非稳定均衡 4.供求弹性 房地产均衡价格 第三节 房地产市场结构与市场指标 一、房地产市场结构 1.总量结构 2.区域结构 3.产品结构 4.供求结构 5.投资结构 一、?房地产市场结构（熟悉） 总量结构： 从房地产市场整体出发，分析开发和销售之间的数量结构关系，考察房地产供求之间的总量差异与平衡。 　 一、?房地产市