鸿坤金融谷部分产品定位及设计建议.docxVIP

鸿坤金融谷 12-16号楼部分产品定位及设计建议 总平面图 金融谷自持部分，初步拟定建设三类产品：大独栋办公，小独栋办公，SOHO办公。 布局充分利用南侧部分的各自优势，南侧的独栋办公区在充分接受南面采光的同时，不遮挡北侧已建成的部分；位于西侧的SOHO办公区，依托国际露营公园的大氧吧特点和绿树环绕的视觉效果，为居住、办公提供最佳的体验，位于东南角的大独栋办公，利用该部分的两侧临路和展示性佳的特点，以高品质写字楼为项目的形象加分。 附图一：三种产品平面布局分布： 项目产品整体分类，具体指标如下： 产品分类表 单位：平米 产品 占地面积 占比 建筑面积 占比 建筑密度 层数 soho办公 12212 40.82% 40300 40% 30% 11 小独栋产品 14105 47.15% 35262.5 35% 50% 5 大独栋产品 3598 12.03% 25187.5 25% 70% 11 注：上表所示建筑面积及占地面积均为估算值，反映大致情况，不做测算依据，建筑密度以图一所示红线内区域为基础推算。 二、针对定位的三类产品：大独栋办公，小独栋办公，SOHO办公。深化定位说明如下： 第一部分：大独栋办公说明： 从产品形式上建议与已有产品形成错位，避免竞争，同时后期开发时，园区已具备比较成熟条件，可以吸引更高端客户入驻，同时先期入驻客户会有一定的升级需求，同时，集中型高品质写字楼更易获得资本市场青睐，后期环境成熟后REITS操作更易，综上，选择品质感强的写字楼产品作为发展方向。 办公立项的项目在后期销售过程中能否按层打散销售，对目前的产品定位工作起到至关重要的影响。通过向市建委、大兴建委及测绘单位的口头咨询，办公立项单层内可以分割销售，前提是事先测绘确定好最小单元，报批后不可以再拆分修改。 （1）客户及功能定位： 金融谷定位为金融企业总部及中后台部门客户，为满足金融行业对形象的较高要求，和一部分适应高品质高附加服务的集中式办公企业的办公需求，同时也利用地块西南角优良的展示性，作为地块的形象地标，提升项目品质感。 （2）总体设计要求 1、建筑设计：高品质地标建筑，金融双子塔 建筑外观建议以体现品质感和现代气息的全幕墙形式，同时作为地标建筑，外形设计要有一定的亮点部分。同时平面布局上，避免空间浪费造成的使用率低和建筑密度过大造成的建筑形态呆板，建议以双子塔及三塔等形式布置，底部以裙楼连接，在保障功能的同时又有机的将商业配套和办公部分产生隔离。 建筑平面布置应以方正、使用率高的产品平面形式，提高空间利用率，同时标准层控制在1300-1800之间，避免单层面积过大或过小导致使用率降低，同时也便于后期分割使用 标准层参考-双子星标准层参考 标准层参考-双子星 标准层参考-银泰中心 2、配套建议：交流与价值展示的空间 园区公共配套承载的最重要功能之一便是交流，尤其在行业发展、环境不断变化的当下，交流的作用尤为重要，所以在商务配套设置尤其在意交流功能。同时，快速发展企业需要展示自己的空间，同时大型成熟企业也需要展示空间来彰显自己的地位。 配套打造会议培训中心需具备300~1000人开会的会议中心或多功能中心，作为价值交流和展示的载体，将裙楼的二层作为会议服务区。同时可联合大堂部分设置多功能展厅，外租展览使用。 配套商业：在办公楼首层及地下一层，部分房间设计为商业配套用房。功能为小型餐厅、咖啡厅、便利店、营业厅。 3、园林景观建议：简洁明快，凸显商务氛围 办公楼前的公共空间，要满足开阔，简单的设计特点，以契合写字楼的商务氛围，建议在西南角建筑前设置硬质铺装广场和水景雕塑，广场中点缀少量绿化乔木及草皮，增加空间丰富度，局部附加低成本易养护的低矮树种及草皮。在适当区域布置人行道，可以让人方便的进入绿地区乘凉。局部位置设置座椅及垃圾桶及景观小品。 4、建筑指标 地上建筑面积25000平米。 楼层：地上11层 单栋单层面积：1300-1800平米 层高：首层大堂挑空5.4米，其他层3.9米 停车位： 1:0.7,（万平米70个车位）约175个 如有燃气接入条件，建议接入燃气 荷载：甲级标准 第二部分：小独栋办公产品说明： 1、客户及功能定位： 本区域的产品定位为满足中小企业办公需要，目标客户群为金融投资、互联网电子商务、文化创意类企业或企业培训服务后平台。建议以两种形式结合布置，一种以组团式布置，组团由4栋办公楼组成围合式布局，一种以联排形式布置，2-4户独栋为一组。在划分小面积的基础上最大程度的利用空间，总体布置15-18个小独栋产品，主力产品每栋面积为1500~3000平米，单层300-450平米，紧凑布置。同时可在排布条件允许的前提下，布置3-5个单层面积在700-900平的中型独栋产品，单层销售。 2、总体设计要求