博泰 南昌静林府科技型别墅项目营销执行报告销售推广策略.ppt

保质 按照原有全盘推售思路等具备推售条件后进行推售，开盘期向后延期，保证项目溢价空间； 保量 根据现有工程节点，结合现有货量和整体推售原则进行局部调整，尽快开盘，保证资金快速回笼。 以上推售策略必须满足在项目初次入市时就有足够的房源供应，可按照产品价值有策略的推盘，但是，现场工程节点不足以支撑以上推售策略，按照营销节点开盘前（7月10日）只有1#、2#、3#、6-16#楼能达到预售条件。那么我们有2种选择： 综合权衡集团目前滚动开发现状和对资金链的要求，尚美佳实事求是进行调整，根据第二种选择再次做了一套推售策略： ★备注说明： 2010—2011年项目整体推货区域划分（策略2） ★分5期推售，分别为认购期、开盘期、热销期、持销期、尾盘期。 ①内部认购期 ②开盘期 ③热销期 ④持销期 ⑤尾盘期 1.类独栋、联排、叠加部分建筑面积45012.77㎡（3#楼将来作为会所除外），共计216套。 销售时期 认购期 开盘期 热销期 持销期 尾盘期 时间 6.26-7.3 7.10-7.31 8.1-10.31 11.1-11.2.30 11.3.1-5.20 推出量 总量14.8% 总量26.6% 总量40.3% 总量33.4% 总量25% 货源 联排、叠加 类独栋 联排、叠加 类独栋 联排、叠加 类独栋 联排、叠加 类独栋、联排 推售楼栋 13#、14#、15#、16# 1#、2#、9#、 11#、12# 8#、10#、20#、21#、22#、23# 7#、24#、25#、18#、19# 4#、5#、6#、 17#、18# 其中余量 4.8% 11.6% 10.3% 13.4% 新推 总量21.8% 总量28.7% 总量23.1% 总量11.6% 成交量 10% 15% 30% 20% 10% 上下可控 浮度10% 即2011年4月份完成项目85%的销售率 7月底前完成 25%-15% 销售期推货量预设表 时间节点 工程进度 2010年5月1日前 1#、2#、6-9#楼展示面到位，具备预售条件 3#楼样板房到位 4#、5#顶板园林装饰到位 2010年6月30日前 10-16#楼具备预售条件 2010年7月30日前 20-23#楼具备预售条件 2010年10月31日前 24-25#楼、18-19#具备预售条件 2010年12月31日前 4-5#楼具备预售条件 如按照以上推售策略进行推售，工程上必须保证以下几个节点： 特别说明： 内部认购期 推盘策略 通过博泰名流俱乐部的启动，先行内部认购快速打开局面，开展主题营销活动，延续内部认购热度，并通过推售价格最低产品和主题优惠措施配合，快速实现内部认购热销。 俱乐部会员内部认购与首期认筹同步进行，快速打开局面 一 期 一 期 一期 认筹优惠 2010年5月30日——6月25日 从“博泰名流俱乐部”成立开始蓄客（5月30日），6月26日开始内部认购。 缴纳五万元诚意金成为博泰名流俱乐部普通会员，一组客户人最多预约2套房号（第一房号为首选） 购买静林府五万元诚意金冲抵贰十万元房款； 如果不购买静林府，仍可享受未来两年内购买博泰集团开发的任何物业享受额外1%的优惠，以及免费参加俱乐部的活动等。 原则：通过较大优惠额度快速消化首批客户群 推售方式： 认筹方式 认筹时间 解筹方式 每10组客户进行一次解筹（实际现场操作按8组进行解筹） 现 场 必备条件 现场销售中心完成对外正式接待、项目样板区完成，能完全展示项目品质与风格 6.26—7.3（根据实际认筹量调整） 解筹时间 推售方式： 销售价格 认筹房源确定 销控表制作 销售价格确定 优惠方式确定 …… 负责方： 销售部 【静林府】销售准备工作 销售物料 户型单页 宣传资料 认购单的准备 认筹须知展板 认筹流程展板等 负责方： 尚美佳、尚驰 销售培训 价格体系培训 竞争对手分析培训 静林府卖点培训 …… 负责方： 销售部 园林绿化的实施监督、样板间装修进度的监督； 物业服务标准及内容。 推售准备工作： 优惠方式确定，销售价格确定，销控表制作； 组团优势挖掘、销售标准说辞。 宣传物料：户型单页、宣传资料、认购单准备 现场资料：认筹须知展板、认筹流程展板、认筹注意事项、指引牌 组团案名、推广定位、宣传推广内容和方式确定 看楼通道、现场包装 现场工作 销售工作 销售物料 整合推广 利用内部认购产生的羊群效应，通过产品价值相对拔升，成功开盘 推盘策略 在内部认购成功的基础上举行开盘仪式，公开项目旺销信息，打开局面；趁势推出一批整体价值高于内部认购房源产品，价格较之略有上扬，通过羊群效应和产品价值的拔高双管齐下，成功开盘。 开盘期 开盘蓄客条件：客户来访量达300组，意向客户100组才能支撑别墅的开盘销售。