苏州万达广场项目营销总纲别墅 酒店公寓 商业地产 营销执行策略.ppt

一期推货产品分析—临湖独栋别墅和 临湖双拼别墅 推货总量： 1）临湖独栋别墅： 共约5.3万平米，共有89套，暂按销售均价8000元/㎡计，预期销售额约为4.2亿元； 2）临湖双拼别墅： 共约8500㎡，计有22套，暂按7000元/㎡的销售均价计，预期销售收入约为0.6亿元； 3）合计： 合计面积约6.35万平米，共有111套，预期销售收入约为4.8亿元。 产品特点： 单元面积较大，基本都在450㎡以上，因此虽然单价水平尚属中等，但单套总价均比较高。 可能面对的竞争项目及产品类型： 市内六区的高档别墅项目，如西康路36号、卡梅尔、钻石山等。 推广销售策略： 与竞争项目相比，本案的该类产品可以具备极其良好的景观资源优势，由7000亩水面所带来的亲 水、亲湖特性，以及独门独院的土地资源占有等特点，均需加以着重宣传。 其它： 本案该类产品的重点推广范围，可以适当向北京以及山西、唐山等地的高端人群进行适当倾斜。 一期推货产品分析—叠拼别墅 推货总量： 本案叠拼产品共约5万平米，计204套，户型面积区间250～400㎡。 暂按5000元/㎡的销售均价计算，预期销售收入约为2.5亿元。 产品特点： 单套面积较大，因而单元总价相对较高。 在户型设计方面不尽符合天津本地客户的居住习惯（面宽较小、进深较大）。 可能面对的竞争项目及产品类型： 与本案该类产品形成竞争的，可以是城市近郊的别墅类产品，也可以是城市近郊 较为高档的花园洋房产品。 推广销售策略： 本案叠拼仍然可以归属为类别墅产品，为弥补其相对劣势建议采取比较灵活的价格策略，打 造良好的性价比优势。 可以考虑采用一口价、团购价、加推特惠单元等方式，配以令人惊喜的“起步价”水平，以 此吸引市场受众的强烈关注，迅速回笼资金。 一期推货产品分析—企业会所 推货总量： 本案推盘企业会所单元计有15套、共2万㎡，单套面积在800～1500㎡。 暂按1.2万元/㎡的售价水平计算，预期销售收入约为2.4亿元。 产品特点： 单元面积很大，每套总价均在1000万元以上，总价很高。 专属的水岸景观资源和独占的土地资源均比较充分。 可能面对的竞争项目及产品类型： 城市核心区的高端独栋别墅产品，比如老城厢·11号公馆；以及城市远郊别墅大盘中的高端别墅，如京津新城、团泊湖等项目。 推广销售策略： 企业会所是本案的顶级产品，建议为业主提供全面的、高档的酒店式服务体系。另外建议本案与有关部门深入协商，争取能为购买企业会所的客户提供相应政策，比如3～5个户籍迁入指标等。 本案企业会所的推广范围将扩展到北京、山西、唐山等地的高端客户群体，以及华北地区范围内的实力企业等。 一期推货产品分析—景观高层 推货总量： 本案年内将推出高层住宅约有54万平米。可以分为景观高层（中小户型，77～133㎡）和高层豪宅（大户型300～500㎡）初步确定高层住宅的售价水平约为4800元/㎡，暂以此匡算高层的预期销售收入约为26亿元（54万平米×4800元/㎡）。本案高层住宅将是今年的销售重点。 产品特点： 本案景观高层的单元面积比较适中，整体景观良好。 但一梯六户的塔楼设计，未能更多的满足客户对通风、采光等居住舒适度的要求。 可能面对的竞争项目及产品类型： 城市近郊外环线周边的高层住宅，如领世·达观项目（均价4500元/㎡）、富力桃园项目（毛坯起价4360元/㎡）、金地·格林世界中的小高层产品（均价5500元/㎡）等。 推广销售策略： 景观优势将是该类产品推广的主要诉求重点。 销售策略方面，考虑到市区内大量的刚性需求人群对本案高层住宅存在的距离感，以及本案配套设施目卡的建设进度等因素，建议对本案的景观高层住宅采取非常务实的价格策略。 本案景观高层起价可以设定为3999元/㎡、甚至3688元/㎡，首批可以推出50～100套特价房，单元总价控制在30～40万元/套左右，如此将可具备良好的市场竞争力。 在成功引爆高层住宅的市场销售后，本案后续推货的景观高层可分批次适当上调价格。 其它：适当开拓外地客户以及团购客户的销售市场，为此可以宣传中小户型的“投资”概念。 一期推货产品分析—高层豪宅 本案高层豪宅的面积在300～500㎡，户型较大。预计价格水平也应高于景观高层，相应的单元总价也较高。 可能面对的竞争项目及产品类型： 江胜·天鹅湖项目（典型的纯高层豪宅，均价约