中原 武汉金地格林春岸北区别墅价格策略产品分析 研究报告.ppt

* 北区别墅价格表形成 Part 4 结合对项目的入市背景、项目竞争环境等方面的分析，建议在价格的制定上采取以下策略： 》拉大总价差，均衡走货策略：拉大端头和中间别墅的价差，以合理的价差设置，保证项目整体的均衡销售。 》细分产品，合理设置景观户型差：对产品进行细分，提高优质湖景别墅价格，降低中间资源较差的单位价格，分流集中在端头的意向客户。 通过合理的价格体系，快速走货 价格表的制定标准 一、每栋别墅户型差：280平米较260平米多个庭院，且基本都位于端头，端头景观资源好，户型优于明显。 户型 庭院差价 280平米 99.19元 260平米 0元 11、12、16、19、22、24栋别墅两端头 13、15、18、21栋别墅东边端头 23、25栋别墅西边端头 280平米产品 二、每栋别墅景观差：根据不同景观资源，别墅景观跳差500-1800元不等。 三、视野采光不同： 11栋4号别墅和12栋5套别墅被10栋小高层遮挡，采光视野差，价差减800元 13栋1301、1302别墅南面被商业建筑遮挡，价差减600元 端头西 南北 端头东 -2.00% 0.00% 2.00% 四、朝向差： 五、车位配置差： 　 车位配置差（别墅总价） 双车位 150000 单车位 80000 六、最好别墅单元： 栋号 TH25 TH21 TH23 TH25 房号 2501 2102 2302 2505 2503 2504 面积 275.27 275.33 253.55 255.35 255.35 255.35 单价 13155.71 13002.15 12811.1 12689.25 12534.13 12534.13 总价 3621373 3579883 3248254 3240199 3200590 3200590 七、最差别墅单元： 栋号 TH11 TH12 TH17 房号 1105 1201 1203 1202 1204 1701 面积 286.33 286.27 253.64 253.64 251.72 257.66 单价 9586.39 9993.52 10254.88 10273.81 10278.52 10370.04 总价 2744870 2860845 2601048 2590028 2587308 2671945 八、汇总分析： 每栋别墅单位整体价格均衡，东西各有景观和朝向优势。 进行综合权衡相似产品价格差，有利于客户引导和选择。 栋数 11栋 12栋 13栋 14栋 15栋 16栋 17栋 　 总价 8837166 8095393 　 总面积 1330 1329 793 1023 1039 1308 769 　 均价 10324 10215 11147 10534 11205 10699 10529 　 栋数 18栋 19栋 20栋 21栋 22栋 23栋 24栋 25栋 总价 9288932 9192535 6779631 6609854 总面积 796 1334 768 529 1308 529 1334 1293 均价 11668 10745 11966 12819 10799 12498 11444 12652 最好 最差 分户价格表形成工具： P = 基准价 + 户型调差、附赠面积调差 + 朝向、景观、车位差、噪音差、视野 + 特殊调差 项目实收总价 项目面积 2126 项目实收均价 11500 七、项目总价： 附件：价格表 Thanks for your attention Wish you a good day! * * * * * * * * Code of this report | * ? Copyright Centaline Group, 2010 本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。 Code of this report | * ? Copyright Centaline Group, 2010 金地格林春岸北区别墅价格策略 目 录 一、定价策略 二、别墅楼市环境及产品分析 三、北区/南区别墅均价 四、北区别墅价格表形成 定价策略 Part 1 春岸2011年销售目标为5.26亿，占公司总销售目标的17%；其中别墅产品占项目总金额