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5W2H法 策划常用的理论知识 5W2H分析法又叫七何分析法，广泛用于企业管理和技术活动，对于决策和执行性的活动措施也非常有帮助，也有助于弥补考虑问题的疏漏。 （1） WHY——为什么？为什么要这么做？理由何在？原因是什么？ （2） WHAT——是什么？目的是什么？做什么工作？ （3） WHERE——何处？在哪里做？从哪里入手？ （4） WHEN——何时？什么时间完成？什么时机最适宜？ （5） WHO——谁？由谁来承担？谁来完成？谁负责？ （6） HOW——怎么做？如何提高效率？如何实施？方法怎样？ （7） HOW MUCH——多少？做到什么程度？数量如何？质量水平如何？费用产出如何？ 5W2H法在房地产策划中运用当中，最常见的是在营销活动的制定以及实施过程中。能够建立严谨的工作逻辑思路，使人力、物力、金钱、时间得到最大的优化，从而保证工作顺利进行。 养成5W2H的思考习惯，能够建立严谨的工作思路 * .. 木桶理论 策划常用的理论知识 盛水的木桶是由许多块木板箍成的，盛水量也是由这些木板共同决定的。若其中一块木板很短，则此木桶的盛水量就被短板所限制。这块短板就成了这个木桶盛水量的“限制因素”（或称“短板效应”）。若要使此木桶盛水量增加，只有换掉短板或将短板加长才成。 销售管理者要关注团队中最弱成员，并协助其提成长，提高团队整体的作战能力 启示1：改变木桶结构可增加储水量 从木桶原理中，我们可以发现，木桶的最终储水量，不仅取决于最短的那块木板，还取决于木桶的使用状态和木板间的衔接与配合。在特定的使用状态下，通过相互配合，可在一定程度上增加木桶的储水量， 启示2：通过激励让短木板变长 毫无疑问，在企业中最受欢迎、最受关注的是明星员工，即少数能力超群的员工。管理者往往器重明星员工，而忽视对一般员工的利用和开发。这样做很容易打击团队的士气，从而使明星员工的才能与团队合作两者间失去平衡。想要避免这个问题，管理者就需要多关注普通员工，特别是对那些短板员工要多一些鼓励、多一些赏识。 * .. 4P理论 策划常用的理论知识 其营销目标的活动总称。这些可控因素后来被麦卡锡归并为四类即4P： 产品—Product；价格—Price；渠道—Place；促销—Promotion 产品 产品性能如何?产品有哪些特点?产品的外观与包装如何?产品的服务与保证如何? 价格 企业的合理利润以及顾客可以接受的价格是否得到考虑?定价是否符合公司的竞争策略? 促销 如何通过广告、公关、营销推广和人员推销等手段将产品信息传递给客户以促成成交行为达成? 渠道 产品通过什么渠道销售?如何将产品信息顺利送抵客户? 全面考虑4P，能够检查和分析每个营销阶段所遇到的问题有助于寻找合理的应对措施 4P营销理论，后续发展成为4P+4C理论，其中4C分别为Customer（客户）、Cost（成本）、 Convenience （便利）、 communication （沟通） 客户也成为营销过程中，重要的角色，关注客户，能够获得更多的营销技巧。 * .. 策划始于——地块研究 看完一块地，在脑海里应该可看到这个区域未来的发展情况，以及地块上面所建项目未来的成长后的样子 策划在报告中运用知识 * .. 策划在报告中运用知识 环境条件： 考虑环境质量——大气、噪音的污染及绿地覆盖情况 考虑自然条件——景观资源、地形和地势情况 考虑文体设施——距公园、体育场馆、图书馆的距离 交通便捷度： 考虑公交便捷度——公交线路、公交站点的情况 考虑对外交通便捷度——距火车站、飞机场的距离 考虑相邻道路通达性——道路性质、车流量、宽度等 市政及公共设施状况： 考虑市政设施完善度——供水供电、环卫情况 考虑公共设施完善度——学校、医院、邮局及娱乐设 施（如影剧院等） 评定地块价值的指标体系：根据以下要素，可以初步判断一地块的价值，能够为是否拿地并进行项目介入提供初步的依据 产业影响： 考虑区内产业成熟度； 考虑相关产业的配套，积聚状况及未来 发展趋势等 城市规划： 考虑地块所在区域规划方向定位，及周 边区域对本地块的影响 拆迁难度： 考虑地块内部现状带拆迁建筑的规模、 难度及其对本地块的影响 * .. 地块与城市的关系研究 ? 地块与城市的空间关系 地块与城市的位置 地块核心价值 城中 生活便利将是地块最大的价值之一 城乡结合部 城市规划带来的预期将是地块最大的价值之一 远离城市的郊区 地块周边的自然资源禀赋将是地块的核心价值 * .. 地块与城市的关系研究 ? 地块与城市区域功能关系 城市功能的不同，导致政府的投入不同，因而城市区