国外代表性PPP项目案例多伦多市Regent社区.doc

国外代表性PPP项目案例多伦多市Regent社区 1.项目简介 Regent社区是一个坐落于多伦多商业区的多元文化社区，主要居住的是移民。这里同时也是加拿大最古老与最大的公共居住地之一，居住着大约7500居民。Regent社区依旧是加拿大最穷的社区之一，其平均家庭收入为20645美元，低于全国平均水平50091美元。与多伦多的其他社区相比，这里还存在着高犯罪率，吸毒和暴力等问题。Regent社区己经有50年的历史，是联邦公共住房计划的一部分。经过多年的协商，在多伦多社区住房公司(TCHC)的领导下，市议会于2003年批准了一个旨在重振Regent社区的预案。重建计划将会清除和替换已存在的RGI单元，并会引入3300个混合市场单元，以增加社区人口。预计其中的300个单元是可以有机会拥有房屋所有权的。该计划包含增建大型公园，增加教育、文化和其它服务设施等内容。项目的总目标是使社区不仅仅有低收入住房，而且通过建设混合收入水平社区，在社区里提供商业机会。整个计划将会持续12到15年，自2005年开始，将经过6个阶段。在每个阶段里，居民将会被暂时安置别处，并且有权在每个阶段完成时返回原处。TCHC与丹尼尔公司一同承担工程的风险与收益。 2.合作伙伴 公共部门:加拿大三级政府和多伦多社区住房建设公司(TCHC)。联邦和省政府提供了161万美元资助。多伦多市政府负责项目的重建工作。人们期望，市政府与其它高级政府一同，将承担新修公路、桥梁、公园和下水道系统的建设成本。TCHC是一家市政府所有的、非营利性的社区住房提供机构，目前拥有并运营着Regent社区里的2087个RGI单元。该机构建于2002年，在安大略政府将社区住房责任分配给市政府后由多伦多政府创建。2002年12月，该公司提交了Regent公园重建计划。 私人部门:丹尼尔公司。月一尼尔公司是安大略省一家拥有多年建筑家居和社区经验的建筑公司。该公司将与多伦多社区住房公司一同按照工程时间表，监督所有RGI单元和额外市场单元的设计、建设与完工情况。丹尼尔公司同时负责出售新市场住房，其中一些己经承诺以低于市场平均水平的价格提供给中低收入者。 3.资金来源 Regent公园重建计划耗资10亿美元。其资金结构相当复杂且多层次，但是绝大部分来自于当地储蓄和政府注资。财政计划中最值得注意的因素如下:161万美元来自于联邦和省政府的加拿大一安大略可负担住房计划;所有新市场单元建设资金来自于私人部门;租金由房客支付;由多伦多市支付当前运营补助。 4.项目结果与整体评价 在政府对社区住房拨款减少的情况下，很显然TCHC需要寻找除政府之外的支持来提供项目资金。作为房地产的拥有者，TCHC决定最好与私人部门合作者开发这一片土地，从而实现房地产利益最大化，而不是以较低的市场价格卖掉未开发土地。TCHC邀请了大量的私人部门开发商参与这个竞争性的竞选过程，从而有利于该工程的设计、融资和建设。Daniels公司被精心选为第一阶段的开发建筑商，并签署了一份正式的合同协议，该协议清晰地描述了每个合作者的法律金融责任。重要的是，掌握融合私人部门参与的时机是此次合作模式的关键。如果Daniels公司在第一阶段不满足要求，将不会再次邀请来进行接下来几个阶段的建设。根据协议条目，TCHC与Daniels同意共同分担新市场住房单元建设的风险和利益。作为此地其中一个最贫穷社区，Regent公园通常被描述为是一个充满暴力、毒品以及社会不良现象社区。整个建设过程最大的挑战将是去除Regent公园的瑕疵，并且将该社区改造成一个人们选择来居住令人高兴的多种收入综合社区。为了试图减少一些风险，此次合作选择首先建设市场单元，然后售卖出去回笼资金。根据由TCHC设计的重修计划，Daniels已经在市场化方面承担了领导性责任，来确保商业区被租用，有益于增加经济活动和提高本区房地产价值。目前，皇家银行、Tim Horton s与Sobey s是第一批商业合作商参与社区建设。 5.加拿大保障房PPP模式案例总结 这三个案例代表着加拿大提供保障房的PPP操作模式，即私人和公共部门围绕他们共同认可的社区问题，合力策划和实施创造性的方法来解决住房难题。在这些例子中，各级政府的援助起到了非常重要的作用。同时，私人部门的参与，也使其有巨大的动力促进保障房工程快速且低成本的向前推进。这些案例表明，私人部门对提供保障房起着关键作用。私人部门在诸如房屋建设、设计、融资、土地开发、市场原则、所有权经营以及房屋买卖之类的领域拥有非常宝贵的管理经验和技能。并且，私人部门还有独特的能力撬动所需资源，较好地处理风险。Regent项目就显示出，一个缺乏资源的本地国企可以与私人部门合作，由其来协助完成工程设计、建设和经营，并且从而带来重要的市场化技术来重振社区价值。在选