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PAGE PAGE 1 浅议房地产开发成本控制 　　摘要：目前，我国房地产市场也已经由成才期逐步步入成熟期，竞争愈演愈烈，开发成本控制成为了房地产企业的工作重心。本文笔者通过分析房地产开发过程中的成本构成，分别对立项、设计、施工和竣工结算等阶段如何加强成本控制进行深入分析。 　　关键词：房地产开发成本构成；成本控制 　　中图分类号：F293文献标识码：A文章编号： 　　引言 　　在目前房地产市场竞争日益激烈的条件下，控制成本是促进房地产企业集约经营，繁荣我国住房市场的一个重要手段。然而，有效的土地资源不断减少，土地成本也越来越高，人工、材料价格的不断上涨，造成项目开发成本的不断攀升，只有不断的进行企业管理创新，才能推动集团企业建立规范的现代企业制度，成为房地产业发展的强劲生力军。 　　一、房地产开发中的主要成本构成 　　所谓成本控制，就是在房地产开发过程中对所消耗的各种资源和开支，进行控制和调整，及时纠正发生的偏差，使各项费用控制在计划范围内，以保证成本目标的实现。房地产开发中成本构成主要有以下方面： 　　1．开发成本。（1）土地使用权出让金。国家以土地所有者的身份，将一定年限内的土地有偿使用权出让给土地所有者。土地使用者支付土地出让金的估算可参照政府前期出让类似的地块的出让金数额，根据时间、地段、用途、临街状况、建筑容积率、土地出让年限、周围环境状况及土地现状等因素进行修正。（2）土地征用及拆迁安置补偿费。一是土地征用费。是指国家建设征用农村土地发生的费用，主要有土地补偿费、劳动力安置补偿费、水利设施维修分摊、青苗补偿费、耕地占用税、耕地垦复基金、征地管理费等。二是拆迁安置补偿费。因出让土地，使原用地单位或个人造成经济损失，新用地单位应按规定给予补偿。具体包括两部分费用：拆迁安置费和拆迁补偿费。（3）前期工程费。一是项目的规划、设计、可行性研究所需的费用，一般可按项目的总投资的一定百分比估算。二是“三通一平”等土地开发费用，主要包括地上原有建筑物、筑物拆除费用、场地平整费和通水、通电、通路的费用等。建安工程费。指直接用于工程建设的总成本费用，主要包括建筑工程费设备及安装工程费及室内装修工程等基础设施费此费用为红线内工程费，包括供水、供气、供电、道路、绿化、排污、电讯、环卫等。 　　2．开发费用是指与房地产开发有关的管理费用、销售费用和财务费用。（1）管理费用。按项目开发成本构成中前六项之和为基数，按3%左右计算（2）销售费用。指开发建设项目在销售产品过程中发生的各项费用及专设销售机构或委托代理销售的各项费用。（3）财务费用。指为筹集资金而发生的各项费用，主要有借款利息和其他财务费用。 　　从上述成本费用组成分析，成本的发生是一个过程，涉及到了前期策划、规划、设计、施工销售等开发的各个环节。房地产开发企业的成本控制，就是要在项目开发的全过程中，对上述全部成本构成要素进行规划、控制，从而实现企业利润最大化。 　　二、房地产开发项目成本控制 　　1．立项阶段的成本控制。立项阶段成本控制的重点在于进行前期的费用、成本、利润估算，明确项目的可行性，准确进行项目决策，避免决策失误带来的企业损失，同时充分提高资源的利用效率，用有限资源创造出更多的价值也是相对降低成本的途径。本环节成本控制，着重于以下几点：市场调研时，通过投资成本估算，进行项目前期策划中的初步成本控制公司项目部开展充分的市场调研，如通过全面采盘，组织各方面专业人士对拟建项目进行实地考察等，进而把握投资决策，找准产品定位编写投资估算。投资成本估算的重点包括：资源配置是否充分合理；市场定位是否明确恰当；投资成本、费用是否经济、可行；投资回报是否符合利润目标要求；投资风险能否有效控制。项目立项时，通过《可行性研究报告》，进行项目前期策划中的具体成本控制。公司项目部在汇集全面采盘报告，各方专家意见等后，编写《可行性研究报告》。 　　通过争取优惠政策，降低开发成本。公司管理层保持对国家有关法规政策和企业管理环境的了解，在进行市场调研，对市场走势做出分析、判断的基础上，通过为企业争取优惠政策，达到降低开发成本的目的。明确在项目全过程，通过招投标管理，有效控制成本。项目在进行工程设计、监理时，应招投标；项目在大小施工、材料、设备采购、安装等业务时，更应按工程量清单计价办法严格招投标管理企业在同等条件下，选择实力强、成本费用低的合作伙伴是有效控制成本的重要手段。 　　2．规划设计阶段的成本控制。规划设计阶段成本控制的成本管理有两个目的，一是降低为完成规划设计工作所需要的设计成本（包括设计人工时、各种材料、设备的消耗等），二是降低工程所需的设备、材料、建筑、安装等费用。房地产开发企业可引入竞争机制，推行设计招标和设计方案竞选，从中选择技术先进、经济合理、有独特的设计创意以及设计费用