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个人住房贷款 一、贷款含义与分类 个人房屋贷款，是指中国邮政储蓄银行向自然人发放的，用于购房的人民 币贷款。 (-)根据贷款用途，个人房屋贷款包括个人住房贷款和个人商业用房贷 款。 个人住房贷款是指向个人借款人发放的用于购买各类型住房的贷款。 个人商业用房贷款是指向个人借款人发放的用于购置以商业为用途的各类 型房产的贷款。商业用房包扌舌商用房和商住两用房。 (-)根据所购房屋是否为首次办理产权登记，房屋包括个人二手房屋和 个人一手房屋。 个人二手房屋，是指已完成竣工验收、房屋所有权己登记至单位或自然人 名下，再次向自然人出售的房屋。 个人一手房屋，是指房地产开发商在依法取得的土地使用权上新建，经房 地产行政主管部门批准向自然人销(预)售的房屋。 二、贷款要素 (-)贷款对象 个人房屋贷款发放对象包括《消费信贷客户分类管理办法》中规定的一至 五类客户，本次贷款收入还贷比控制在50%以下(含50%),总体收入还贷比控制 在55%以下(含55%),且本次贷款信用评级原则上在冊级以上(含冊级)。 严禁向如下人员发放贷款：本人或配偶当前拖欠各类贷款的个人，从事非 法职业人员，刑事涉案人员；本人为失业、无业人员，在校学生。 (-)贷款金额 个人房屋贷款实行限额管理，同时根据借款人偿还能力、信用状况确定。 单笔限额，即单个借款人在贷款行办理的个人房屋贷款的单笔金额，不 高于我行对借款人的最高授信金额，且在贷款行受权额度范围内。单笔贷款最低 金额为1万元，最小变动单位为1000元。 贷款成数，即贷款金额占我行认可抵押物价值的比例，不超过所购房产 适用的最高抵押率。个人二手房屋价值取购房总价和抵押房产评估价孰低值，个 人一手房屋价值取购房合同总价；抵押率上限按总行现行个人房屋贷款政策执 行，其中抵押房产为商用房的，最高抵押率不得超过50%；抵押房产为商住两用 房的，最高抵押率不得超过55%。 借款人白筹购房款（首付款）与贷款金额Z和，应等于购房总价。购房 总价是指买卖合同屮约定的房屋交易价格，不包括交易过程屮产生的各种税费。 （三）贷款期限 贷款期限应同时满足下列条件： 住房贷款期限不超过30年，商业用房贷款期限不超过10年。 贷款期限与借款人年龄之和不超过65年，一、二类客户可延长至70年。 共同借款的，借款人年龄原则上以年龄较大的申请人为准，主借款人为一至三类 客户的，可以年龄较小的申请人为准。 抵押物土地使用权剩余期限M贷款期限+3年。 住房贷款期限与抵押房产房龄Z和，直辖市、计划单列市、省会城市不 超过50年；最近一期总行认可的中国城市综合经济竞争力排名前150位城市名 单中的其他城市，不超过45年；其他地区不超过40年。 备注：房龄是指房屋建成年份距贷款申请年份的年数。 （四）贷款利率 执行利率 总行确定个人房屋贷款利率执行的下限，各分支行根据总行相关信贷政策 的规定，确定利率浮动比例。其中，购买首套商业用房的，贷款利率下限为基准 利率的1.1倍；原则上，每增加一套商业用房，贷款利率下限按照基准利率的 0.1倍递增。 贷款期限1年以内的，执行固定利率；贷款期限超过1年的，每年1月1 日，根据合同约定的浮动比例，以当日人民银行公布的基准利率或我行公布的基 础利率，重新确定执行利率。 贷款罚息利率 借款人未按合同约定的期限、金额归还贷款的，对逾期的贷款本息按日加 收罚息。住房贷款罚息利率为同期执行利率的1?3倍，商业用房贷款罚息利率为 同期执行利率的1.5倍。 借款人未按合同约定用途使用贷款的，对挪用部分的贷款本息按日加收罚 息。住房贷款罚息利率为同期执行利率的1?5倍，商业用房贷款罚息利率为同期 执行利率的2倍。 借款人未按合同约定用途使用贷款、且发生逾期的，住房贷款罚息利率为 同期执行利率的1. 5倍，商业用房贷款罚息利率为同期执行利率的2倍。 （五）贷款担保方式 贷款必须以所购房产作为抵押物，但在放款之后房产发生拆迁、毁损、灭 失等情况的，可以变更贷款担保，接受其他财产作为抵（质）押物，或由其他自 然人或法人提供连带责任保证。 抵押房产应同时符合如下基本条件： 主借款人应作为购房人（即交易过户后，作为房屋所有人或共有人）。共 同购房人应不超过60周岁，具有合法有效身份和完全民事行为能力；共同购房 人未满18周岁的，应属于借款人的被监护人，II主借款人应为一至三类客户； 共同购房人不得为“低保户”。 房产在当地具备较强变现能力，且未被列入拆迁规划范围内。审慎接受 可上市流通的自建房作为抵押物，具体准入要求另行规定。严禁接受转讣市场狭 小、难以变现的房产作为抵押物，包括但不限于平房、地下室、半地下室、工厂 配套宿舍、酒店式公寓、产权商铺和不能上市流通的白建房。 住宅房龄年限，直辖市、计划单列市和省会城市不超过30年；最近一期 总行认可的