财经类税法第十一章 土地增值税法.ppt

LOGO 第十一章 土地增值税 【学习目标】 通过本章的学习，了解土地增值税的征税范围、纳税人和税率，掌握土地增值税应纳税额的计算，熟悉土地增值税的征收管理。 税法 第一节 土地增值税的基本纳税含义 土地增值税，是对有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。 第一节 土地增值税的基本纳税含义 一、土地增值税的征税范围 （一）征税范围的一般规定 1.转让国有土地使用权。 2.转让地上建筑物及其附着物。 征税范围的界定标准 标准之一：转让的土地使用权是否国家所有。 标准之二：土地使用权、地上建筑物及其附着物 是否发生产权转让。 标准之三：转让房地产是否取得收入。 第一节 土地增值税的基本纳税含义 一、土地增值税的征税范围 （二）征税范围的具体规定 1.以房地产进行投资、联营。 税务处理：房地产转让到投资联营企业，不征； 将投资联营房地产再转让，征。 2.合作建房。 税务处理：建成后自用，不征；建成后转让，征。 3.企业兼并转让房地产。 税务处理：暂免征税。 第一节 土地增值税的基本纳税含义 一、土地增值税的征税范围 （二）征税范围的具体规定 4.房地产的代建房行为。 税务处理：不征（无权属转移）。 5.房地产的重新评估。 税务处理：不征（无收入）。 6.房地产的抵押。 税务处理：抵押期不征； 抵押期满偿还债务本息不征； 抵押期满，不能偿还债务， 而以房地产抵债，征。 第一节 土地增值税的基本纳税含义 一、土地增值税的征税范围 （二）征税范围的具体规定 7.房地产的交换。 税务处理：单位之间换房，征； 个人之间互换自有住房，不征。 8.房地产的出租。 税务处理：不征（无权属转移）。 第一节 土地增值税的基本纳税含义 一、土地增值税的征税范围 （二）征税范围的具体规定 9.房地产的继承、赠与。 税务处理：继承不征（无收入）； 公益性赠予、赠予直系亲属或承担 直接赡养义务人，不征； 非公益性赠予，征。 第一节 土地增值税的基本纳税含义 二、土地增值税的纳税人 土地增值税的纳税义务人，是指在我国境内转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的一切单位和个人。包括内外资企业、行政事业单位、中外籍个人等。 第一节 土地增值税的基本纳税含义 三、税率 土地增值税四级超率累进税率表 项目 级次 增值额占扣除项目金额比例 税率（%） 速算扣除系数 % 1 50%以下（含50%） 30 0 2 超过50%～100% （含100%） 40 5 3 超过100%～200% （含200%） 50 15 4 200%以上 60 35 第二节 土地增值税应纳税额的计算 一、土地增值税应税收入与扣除项目的确定 （一）土地增值税应税收入的确定 纳税人转让房地产取得的应税收入，应包括转让房地产的全部价款及有关的经济利益。包括了货币收入、实物收入和其他收入。 第二节 土地增值税应纳税额的计算 一、土地增值税应税收入与扣除项目的确定 （二）扣除项目的确定 1.取得土地使用权所支付的金额。包括： （1）纳税人为取得土地使用权所支付的地价款； （2）纳税人在取得土地使用权时按国家统一规定 交纳的有关费用。 2.房地产开发的成本。 包括土地的征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。 第二节 土地增值税应纳税额的计算 一、土地增值税应税收入与扣除项目的确定 （二）扣除项目的确定 3.房地产开发费用——期间费用，即销售费用、管理费用、财务费用。 （1）纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构的贷款证明的： 允许扣除的房地产开发费用 = 利息+（土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×5%以内 第二节 土地增值税应纳税额的计算 一、土地增值税应税收入与扣除项目的确定 （二）扣除项目的确定 3.房地产开发费用——期间费用，即销售费用、管理费用、财务费用。 （2） 纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，或不能提供金融机构贷款证明的