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《房地产评估理论与实务》讲义1 房地产概念及特征 1）土地及土地权利 （1）土地 （2）土地的特性 （3）土地权利（权利束） 出让、转让、出租、抵押、典权、地役权、空间利用权 2）建筑物 从资产评估的角度来看,建筑物不仅包括了房屋和构筑物,而且还包括了与其不可分离的部分及其附带的各种权利。 3）房地产特性 （1）位置固定性及区域性。 （2）长期使用性。 （3）保值与增值趋势。 （4）投资风险性。 （5）政策限制性。 国有土地使用权概念 国有土地的范围 ①城市市区的土地； ②农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地； ③国家依法征收的土地； ④依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地； ⑤农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地； ⑥因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。 《物权法》确定将“国有土地使用权”规范为“建设用地使用权”。 在现阶段，按照国家有关规定，取得建设用地使用权的途径主要有下列4种： ①通过行政划拨方式取得； ②通过国家出让方式取得； ③通过房地产转让方式取得（如买卖、赠与或者其他合法方式）； ④通过土地或房地产租赁方式取得。 国有土地有偿有限期使用 《宪法》第十条规定： “农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地