第五章 房地产开发建设.pptVIP

第五章 房地产开发建设 第五章 房地产开发建设法律制度 第一节 房地产开发概述 第二节 房地产开发企业 第三节 房地产开发建设程序的行政许可规制 第四节 房地产开发建设市场的民商法调整 第一节 房地产开发概述 一、房地产开发的概念和分类 根据《城市房地产管理法》的规定，房地产开发是指在依法取得国有土地使用权的土地上，进行基础设施、房屋建设的行为。房地产开发是对土地和地上建筑物进行的投资、开发、建设的活动，包括规划设计、地质勘探、征地拆迁、土地开发、房屋建设、工程验收直至交付使用，是一项综合性生产活动。 房地产开发的分类： (一)按开发的内容不同 1．土地开发和再开发 2．房屋开发和再开发 3．土地房屋一体化开发 (二)、根据开发规模不同 1．单项开发 2．小区开发 3．成片开发 (三)根据房地产开发的目的不同 1．经营性房地产开发 2．自用性房地产开发 （四）根据投资形式不同 1、独资开发 2、合资开发 3、合作开发 （五）按照房地产开发对象不同 新区开发 旧城改造 （六）按照房地产开发主体不同 政府开发 房地产开发企业开发 二、房地产开发的特点 1．是综合性强、涉及面广的经济活动 2．工程量大，综合成本高 3．房地产开发项目种类繁多 4．房地产开发需与银行等金融机构密切协作 三、房地产开发的基本原则 1、严格执行城市规划的原则 2、坚持经济效益、社会效益和环境效益三者统一的原则 3、综合开发、配套建设的原则 4、依法在建设用地使用权的国有土地上开发、 出让土地应按合同约定开发土地的原则 5、保证开发产品质量合格的原则 6、房地产开发坚持鼓励开发住宅建设的原则 四、房地产开发用地的取得 （一）国有土地使用权出让 （二）合作开发 合作开发是指一方供土地，另一方提供资金，各方根据合作开发合同约定进行房地产开发建设，并根据合同约定分配利润、承担亏损的房地产开发方式，也称“联建”、“合作建房”。 案例：2000年12月，河南A技术经济研究所（以下简称A所），与上海B实业有限公司（以下简称B公司），签订合作开发经营房地产合同书，合同约定：A所以300亩土地（以每亩53.3万元作价投入)及部分资金(3130万元)与B公司联合开发该地块项目,B公司分批投入6000万元,不参与具体经营开发和决策管理,A所对B 公司投入资金保年息加年红利15%。合同签订后，B公司分批投入6000万元到A公司的指定账户，A公司向所在地的国土局、规划局缴纳了地价款、配套费、报建费等共计6100万元，但未获得该地块的土地使用权证。2001年11月，A所共付利息562.4万元给B公司，余款未还。B公司要求A公司返还投入资金及利息。 合作开发合同有效地条件： 1、符合合作开发各方“共同投资、共享利润、共担风险”的基本原则。 2、合作开发当事人一方需具备房地产开发经营资质。 3、以划拨土地使用权进行合作开发的应符合法律规定的条件。 （三）房地产开发项目的转让 项目权利人将项目权利和义务一并转让给受让人的行为。转让人与受让人之间通过合同方式约定双方的权利和义务。 案例：B公司取得某市一旧城改造项目70年的土地使用权，A置业公司为取得法人营业执照的中外合作经营公司，经营范围为房地产开发和自建销售、租赁。1997年10月，A公司和B 公司签订转让合同，合同约定A公司3日内向B公司支付转让费420万元，B公司协助A公司办理土地使用权过户手续。A 公司支付转让款后，取得了建设用地规划许可证，但土地使用权权属仍在B名下。2001年9月，A公司被吊销营业执照，虽投入了大量的人力、物力，但无法完成开发。A公司要求B公司退还所投入资金及占有资金利息不成，向一审法院提起诉讼，要求法院判决双方转让合同无效。 项目直接转让应具备的条件： 1、转让人和受让人应具备房地产开发经营资格。 2、转让人已经合法取得了土地使用权，并已交付了土地出让金。 3、转让的项目应当依法得到了批准，有规划、建筑、施工许可证，手续合法。 4、项目用地已形成建设用地条件。 项目转让一般发生在三个阶段： 1、拆迁阶段 2、已形成建设用地条件阶段 3、在建工程的转让 （四）目前房地产开发用地取得中存在的问题 1、因项目预算和规划调整产生的问题：违章建筑、修改规划增加面积 2、遗留拆迁问题 3、未进行实地勘察带来的问题 4、地下空间利用问题：补交地下空间出让金 五、房地产开发项目的确定 （一）根据《房地产开发经营条例》第十条规定，确定房地产开发项目，应当符合土地利用总体规划、年度建设用地计划和城市规划、房地产开发年度计划的要求；按照国家有关规定需要经计划主管部门批准的，还应当报计