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北京亦庄写字楼及独栋项目研究 一、亦庄区域写字楼项目调研 丄朝林大厦 ■实景图 ■背景资料 地址 大兴区亦庄经济技术开发区荣华屮路15号 开发商 北京朝林房地产开发有限公司 入住时间 2004年12月 物业管理 北京泓泽林物业管理有限公司 容积率 1.41 绿化率 30% ■写字楼内部资料 总楼层数 22层 总建筑面积 26834平方米 占地面积 19000平方米 标准层建筑面积 1200平方米 主力户型 50-601平米 层高 标准层3.2米，6.4米挑高大堂（首层设置有票务区、咖啡 饮用区及开放式的小型书吧为客户服务） 电梯 一栋四部电梯 电梯品牌 三菱，梯速为2.5米/秒  空调系统 整栋控制的“开利”空调 停车位数量 地上127辆，地下600辆 ■装修情况 结构 外墙 内墙 门窗 安防 框架 玻璃幕墙 白墙 屮空玻璃断 桥铝合金窗 密码锁 ■硬件配套 采暖 通讯 燃气 智能化 供电 水 市政供暖，由 换热站统一 供给空调热 水 卫星及有线 电视，IDD电 话，DDN 无 无 每层用电量达 64KW,采用双 路供电系统，可 以应付各种停 电情况 市政供水 丄亦城国际中心 ■效果图 ?背景资料 地址 大兴北京经济技术开发区荣华北路 开发商 北京经济技术投资开发总公司 入住时间 2010年12月 物业管理 北京傅大经开物业管理有限公司  容积率 3.5 绿化率 41% ■写字楼内部资料 总楼层数 A座写字楼为22层，B座写字楼为17层 总建筑面积 86605万平方米 占地面积 17615平方米 标准层建筑面积 963-1600平方米 主力户型 A座250-400平米；B座150-350平米 层高 首层及二层层高5米，标准层4米 电梯 A座8部，B座6部 电梯品牌 二菱，A座高区梯速为3. 5米/秒，低区为2. 5米/秒；B座高区梯速2.5 米/秒，低区梯速1.75米/秒 空调系统 办公履为风机盘管加新风的空调系统，并设有排风系统，新风及排风采用 热回收器进行能灵的回收利用。A座新风量标准为40立方米/小时，B座 新风量标准为3()立方米/小时。 停车位数量 地下422辆 ■装修情况 结构 外墙 内墙 门窗 安防 钢筋、混凝土框架 -核心筒结构 玻璃幕墙、石材 幕墙 高档乳胶漆墙 面 LOW-E中空玻璃断桥铝 合金窗，开窗形式为 上、下悬窗，平开窗 客户根据需求 自行安装门禁 系统 ■ 硬件配套 采暖 通讯 燃气 智能 化 供电 水 市政供暧，由设在 地下三层的换热 站统一供给空调 热水 电话、网络入单 元内多媒体箱； A座屋顶预留 了三个卫星接 收天线基础客 有 无 中心采用高供高计的 计量方式，供电属于高 压白管户。经开闭站、 呢电室变压至二和380 伏供应客户使用，满足 低、中、高区供 水，中、高区经 变频水泵加圧 供水至各用水 点  户可根据需求 选择白行安装 卫星接收天线， 楼体范围内可 实现地上地下 手机信号全覆 盖。 双路10KV高圧电源供 电，建筑的整体供电负 荷按照102瓦/平方米 提供客户使用 丄君安国际 ?效果图 ?背景资料 地址 大兴经济技术开发区荣华南路与地泽北街交汇处西南角 开发商 北京运通博远房地产开发有限公司 入住时间 2013 年 物业管理 晟邦物业 容积率 3 绿化率 30% ■写字楼内部资料 总楼层数 7栋15-22层的楼房 总建筑面积 14. 98  占地面积 3.62 产品面积 99-220平米 主力户型 100m2左右两居 层高 3. 2m 电梯 每栋4部电梯 电梯品牌 高档电梯品牌（和三菱、奥的斯品牌同等档次） 空调系统 可调节式智能整体屮央空调系统 停车位数量 707 ■装修情况 结构 外墙 内墙 门窗 安防 金屈框架 结构 进口石材+玻 璃幕墙 涂料 Low-e中空玻璃 断桥铝合金窗 电子密码锁 ■硬件配套 采暧 通讯 燃气 智能 化 供电 水 地缘热泵 电话、宽带网络 入单元内多媒体 箱 有 无 整栋的电容量 达到83瓦/平 方米 市政供水 中、高区变频控水 四、对我司项目写字楼产品的建议 ＞整体设计建议： ■内部空间如大堂面积、层高等应与项目定位匹配； ■鉴于对写字楼的级别没有确切的标准，因此设计的立足点在不低于市场 同类产品的配置和档次的前提下，适当创新和提高亮点，充分提高性价 比。 ＞外墙 ■亦庄区域的写字楼较多地采用玻璃幕墙加石材来做外墙，档次较高； ■建议我司项目写字楼产品采用玻璃幕墙加石材； 大堂 ■现有的几个案例屮，只有朝林大厦的大堂已经交付使用且具有参考价 值； ■建议大堂面积应做到500-800平方米，有利于提高项目的品质； ■除设置物业服务区域外，述要有接待台、银行自助取款机及等候区等； ■建议采用石材地面，同时布置有树、花的装饰，提高品位。 层高