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房地产估价实务探讨 房地产估价中影响因素的选择与分析 一、房地产价格影响因素 （一）、房地产自身因素 1、区位因素（地段位置、交通状况、环境景观、配套设施） 2、实物因素 2.1 土地实物因素 包括：面积、形状、地势、土壤及地基状况、基础设施完备度和土地平整程度。 2.2 建筑物实物因素 包括：建筑规模、建筑结构、设施、设备、装饰装修、层高或净高、空间布局、防水、保温、隔热、隔音、通风、采光、日照、外观、完损程度、房型功能。 3、权益因素 包括：权利状况、使用管制、相邻关系。 （二）、房地产外部因素 1、人口因素：包括人口数量、人口素质、人口结构。 2、制度政策因素：包括房地产制度政策、税收政策、金融政策、特殊政策、相关规划和计划。 3、经济因素：包括经济发展、居民收入、物价、利率、汇率。 4、社会因素：包括政治安定状况、社会治安状况、城市化、房地产投机。 5、国际因素：包括世界经济状况、国际竞争状况、政治对立状况、军事冲突状况。 6、其他因素。 用基准价格因素修正案例来了解房地产价格影响因素的选择与分析 基准价格定义：城市房地产市场价格是指在城市规划区国有土地上均质地域内某种用途的房地产在基准条件下某一时点的公开市场价格。 本规程所称的基准条件是指在某一均质地域内房地产的平均水平条件.即能量化的条件取样点的平均值,无法量化的通过设定加以确定.对居住房的基本设定为:粗装修、砖混结构（多层）,主卧朝南,成套房屋,全新状态,法定最高出让年限和完全产权下第二层的价格。 5 城市房地产市场价格修正系体系 城市房地产价格的高低是由众多影响房地产价格的因素综合作用形成的。如何掌握各种影响房地产价格的因素，建立合理的影响因素修正表是运用城市房地产市场价格去确定现实房地产价格的关键。 5.1城市房地产市场价格修正的主要内容 城市房地产市场价格修正可分为区域因素修正、个别因素修正、权益因素修正。区域因素修正是对房地产价格有影响的房地产区域因素进行修正，区域因素修正的主要内容包括地段位置、繁华程度、环境状况、交通状况、配套设施等。个别因素修正是对房地产价格有影响的房地产个别因素进行修正，个别因素修正的主要内容包括新旧程度、建筑结构、临街状况、朝向、楼层、层高、宽深比率、通风采光、房型功能、建筑装修等。权益因素修正是对房地产价格有影响的房地产权益因素进行修正，权益因素修正的主要内容包括年限修正、产权状况修正等。 5.2房地产市场价格修正系数表的编制 房地产市场价格修正系数表是建立房地产市场价格、房地产实际价格及其影响因素之间的相关关系，编制出房地产市场价格在不同因素条件下修正为物业价格的系数体系，以便能在房地产市场调查的基础上，按对应的修正系数，快速、高效、及时地评估出房地产价格。 编制房地产市场价格修正系数表的同时，要编制与各种修正系数对应的因素指标说明表。 5.2.1城市房地产价格影响因素的选择 5.2.1.1居住房地产的影响因素 --区域因素。主要指地段位置、环境状况、交通状况、配套设施。 --个别因素。主要指成新率、朝向、楼层、通风采光、房型功能。 --权益因素。年限修正、产权状况修正。 5.2.1.2商业房地产的影响因素 --区域因素。主要指地段位置、繁华成度、交通状况、配套设施。 --个别因素。主要指临街状况、建筑结构、层高、宽深比率、建筑装修。 --权益因素。年限修正、产权状况修正。 5.2.1.3工业房地产的影响因素 --区域因素。主要指环境状况、交通状况、配套设施。 --个别因素。主要指成新率、层高、土地个别因素。 --权益因素。年限修正、产权状况修正。 5.2.2城市房地产市场价格影响因素的影响程度的确定 权重Wi反映城市房地产市场价格影响因素的影响程度。权重确定原则： 5.2.2.1权重值与因素对房地产市场价格影响的大小呈正比，数值在 0～1 之间，各选定因素的权重值之和＝1 ； 5.2.2.2权重值可单独选用特尔斐测定法、因素成对比较法或层次分析法确定,也可用特尔斐测定法结合其它两种方法来确定； 5.2.2.3不同类型房地产市场价格的影响程度不同，分析时不同类型房地产市场价格应选定相应的因素权重。 5.2.3城市房地产市场价格影响因素的修正幅度的计算 5.2.3.1修正幅度值的计算 以级别或区域为单位，调查各级别或区域中正常房地产价格的上限、下限值等,分别以房地产价格同城市房地产市场价格相减，得到上调或下调的最高值。 上调幅度的计算公式见式 Fl＝[(Vmax-Vc)/Vc]*100％ ……………………(1) 下调幅度的计算公式见式(55)： F2＝[(Vc-Vmin) /Vc]*100％ ……………………(2) 式