广州甲级写字楼市场情况.docVIP

2009年第一季度广州写字楼市场概述 【前言】甲级写字楼的市场表现一直以来都是写字楼市场发展动向的风向标，可以较为准确地反应市场现状。为此，报告中我们选取了甲级写字楼作为代表来表现写字楼市场现状。 广州甲级写字楼市场供求情况分析 03-06年广州甲级写字楼市场处于供需相对平衡状态。07年广州甲级写字楼供应激增，年供应量接近80万平方米，市场短期内呈现出供大于求的局面。尽管07年及08上半年都保持较大的吸纳量，但仍难以消化所有新增供应，广州甲级写字楼市场呈现供大于求的情况。 自去年三季度受全球金融风暴影响，在穗跨国企业普遍缩减开支，对办公物业的需求持续减少，使市场吸纳率明显放缓。据第一太平戴维斯《2009年第一季度广州甲级写字楼市场概述》显示，广州甲级写字楼整体空置率为17.6%，而珠江新城写字楼空置率全市最高达36.1%。报告同时预计2009年内，广州市场将至少有24.3万平方米的新增甲级写字楼投入使用，这些写字楼基本集中在珠江新城，有可能令该区入驻率和租金水平进一步走低。 供小于求 供小于求 供大于求 新增供应紧缺较小， 市场趋于平淡,供小于求 供应高峰，市场需要 时间消化，供大于求 新增供应缓解供应紧缺的局面，供需基本平衡 广州甲级写字楼租金水平分析 2008年上半年，广州甲级写字楼市场延续去年的良好态势，市场仍录得多宗大面积租赁交易，租金保持了上涨走势，升幅略有放缓。三季度受国际经济形势的影响，租户承租能力下降，自四季度起广州甲级写字楼租金首季度下跌。 2009年第一季度，广州甲级写字楼租金水平延续去年四季度的跌势，下跌3.7%，报125元/平方米/月，跌至2006年第四季度时的水平。目前，众多国际化大企业收缩开支、降低经营成本的经营策略在近一两年内可能不会改变，未来一年写字楼尤其是甲级写字楼市场需求可能持续低迷。 与京沪相比，广州甲级写字楼租售形势略为良好。第一季度广州中资企业受租售价格下降的利好影响，表现出相对旺盛的市场需求，市场空置率下降2.7个百分点至17.6%。而北京、上海甲级写字楼市场需求和新增供应量消化更依赖于国际跨国公司，他们受到国际经济形势的影响更大，京沪写字楼租金下降、空置率上升情况仍持续。 广州甲级写字楼需求特征分析 租户需求特征分析概述 所有租户 所有租户 租户地区分布特征 · 广州甲级写字楼租户中，中资企业与外资企业占比相当，中企略多，比例约为6：4 租户行业分布特征 ·金融与保险、制造业、专业服务、IT与电讯、房地产业为主流行业 租户租赁面积特征 ·甲级写字楼超过一半的面积为大型租户租用，而租户数量上则以小型租户为主 大租户（1000平方米 租户地区分布特征 ·租赁面积1000平米的大租户中，外企略多于中企，占租赁面积的六成，比外企在所有租户的占比提高两成 租户行业分布特征 ·金融与保险、房地产、IT与电讯业为大租户的主流行业 中小租户（1000平方米 租户地区分布特征 ·中小租户的中资企业略多于外资企业，占中小租户的六成 租户行业分布特征 ·制造业、贸易类企业成为中小租户的主流行业；相比较大租户的统计结果，金融与保险、房地产业占比明显下降 租户地区分布特征 广州甲级写字楼租户中，中资企业数量和租赁面积略大于外资企业，分别约占总租户的58%和的56%。在外资企业中，美资企业数量占比最大，占外企数量的21%，其次为日本和港澳台等地域临近的企业，分别占数量比例的18.06%和19.48%； 外资企业多为跨区域多国公司，经济实力雄厚，而在广州的办公物业多为办事处或区域分公司，租赁规模适中。而中资企业租赁面积则参差不齐，租赁面积小于100平米的小企业和大面积的总部企业并存。 租户行业分布特征 广州甲级写字楼租户中，从事制造业、专业服务、贸易的企业接近总企业数量的一半，这与珠三角地区制造业为主的经济环境是密不可分的。而从租赁面积来看，金融与保险、制造业和专业服务企业的租赁面积接近甲级写字楼租赁面积的一半。 通过对比各行业租户的数量和租赁面积显示，贸易行业企业多为中小型企业，租赁面积普遍；金融与保险、房地产类企业平均租赁面积较大。 租户租赁面积分布特征 按300平米、1000平米为租户划分标准，则大、中、小租户数量比为13：23：64，大、中、小租户租赁面积比为56：23：21。其中，数量占13%的中大型租户，其租赁面积占总面积的一半以上。 其中，大租户数量占比最多的行业为房地产、金融与保险，占比达25%以上；小租户数量占比最多的行业为物流、专业服务、制造业，占比达70%以上；各行业中等租户的占比相差不大，都在20%-30%之间。