国内商业地产发展研究.pptxVIP

万达2012年发展研究一、万达：商业地产核心竞争力从万达自身的运营状况看，也验证了万达商业模式和盈利模式的可行性。万达商业模式和盈利模式，在第一代产品中取得一定的成效；而放弃“现金流滚资产”的部分第二代产品，则遭遇了巨大的困难和压力。优化后的第三代产品，使万达商业模式和盈利模式进入了顺畅的“通路”，成效斐然完整的产业链成熟的盈利模式由于国内缺少专业的商业管理公司，万达被动的选择加长产业半径在这一过程中，万达开始经营自主百货（万达百货）和文化影院（万达影院）酒店也有交由全球知名酒店管理公司管理专向自主经营管理房地产开发补贴商业经营的策略有效的解决了万达在扩张资金和项目盈利之间的矛盾实行“租售并举”模式，缓解资金压力住宅定位户型设计采取走“两级”路线，快速去化增加资金回流万达2012年发展研究一、万达：商业地产核心竞争力1、保持良好现金流平衡的产品模式 2、主力店、全业态组合容易复制3、快速开发、快速销售，提高资本周转 4、“现金流滚动资产”模式优化资源5、订单商业减少招商风险提升品牌影响力提供就业机会增加税收提高城市商业水准打造标志性建筑，提升城市形象降低万达前期招商压力缩短项目整体招商周期帮助万达迅速在中国各地扩张发展订单模式邀约、合作商户万达广场降低土地开发成本简化项目审批手续开发过程中给予政策招商等各方面的帮助给予长期战略伙伴在租金上得一定优惠跟随万达的扩张步伐，迅速扩张市场占有率万达2012年发展研究二、万达战略变化1、选址城市副中心或新区中心中心城市的核心商圈基本成熟副中心符合企业产品体量成本高竞争激烈成本高竞争激烈东部城市城市核心区域中部城市城市副中心副中心人口导入多、潜力巨大核心商圈成本高昂东部城市商业水准高竞争激烈中西部城市需要城市综合体选址转变情况表2、旅游地产也是万达转型的重要方向3、国际化战略再进一步万达2012年发展研究三、万达集团未来发展计划1、力争成为全球排名第一的不动产企业 2013年将开业20个万达广场、17家高星级酒店、19家万达百货。2014年计划开业的万达广场有16个。到2015年，将开业120座万达广场，持有面积2400万㎡，将成为全球排名第一的不动产企业2、2013年自查要达到3500亿元3、2020年房地产收入要低于50%4、2016年收入达到400亿元四、中国零售业仍有很大发展空间 从万达在20多年的发展历程中，可以清晰地看到不同时期的显著特征，在初生时期，万达是做住宅开发的；在立足时期，万达有多元化的趋势，还组建了万达足球俱乐部；在扩张时期，万达明确了以房地产开发为主业；在跨越时期，万达确立了以商业地产为核心竞争力的战略发展思路；现在开始了国际化路线，进行文化产业的扩张，打造文化兴企业华润置地2012年发展研究一、华润置地：商业地产核心竞争力1、产品的差异化战略 从发展模式上看，华润通过万象城这一高端购物中心的品牌塑造奠定了其在商业地产开发领域的影响力与品牌，同时还研发出欢乐颂这类社区类型购物中心产品，以增加其商业地产对不同城市不同地块的适应性，但其最终发展都会落脚到以复制为基础的规模化发展2、“孵化战略”突破资本限制 “集团孵化模式”采取“先放后取”的商业模式，使华润置地有效突破了发展的资本限制，同时也使华润集团在资本输出上获得了高回报和集团沉淀的资金有效使用，实现双赢。华润集团“集团孵化”的长期行为，使未来华润置地的成长空间具有极大的想象空间和可实现性，打造出地产蓝筹股3、个性化生活解决方案的增值服务 在住宅商业开发双线并进的同时，华润置地开发了新的赢利点---增值服务，致力于为住宅产品注入更多附加值，包括从室内设计、精装修到家具配饰的所有环节4、信息管理高效率华润置地2012年发展研究二、华润置地战略变化1、商业地产开发加快速度 2012年3月，华润置地在2011年全年业绩发布会上表示，公司在2011年加大了在三线城市获取“住宅+五彩城”项目的力度，同时将缩短万象城开发周期，加快商业地产开发速度2、开始向三、四线城市开拓 华润置地的土地储备规模较大，主要分布在三大经济圈的中心城市和中西部的热点城市。其发展策略明晰，侧重于发展“郊区低密度住宅”和“市区高密度住宅”，并结合规模化的“城市综合体”大型商业地产项目，实现土地价值利用最大化时间个数进入城市2008年之前16北京、大连、天津、合肥、苏州、无锡、上海、杭州、宁波、武汉、长沙、厦门、深圳、成都、绵阳、重庆2008年17沈阳2009年22福州、南通、青岛、鞍山、郑州2010年31扬州、唐山、长春、万宁、徐州、南昌、泰州、哈尔滨、淄博2011年39南京、常州、盐城、惠州、威海、秦皇岛、赣州、日照2012年上半年42北海、肇庆、济南华润置地2012年发展研究二、华润置地战略变化2、开始向三、四线城市开拓 201