东莞 客天下花园虎门印象定位报告最终版.pptx

;前提条件： 选择何种方案;;本体分析;虎门概况分析;历史名城，商贸重镇，服装产业为龙头，电子信息产业添亮点;经济实力超群，领衔东莞各大镇街;领衔东莞西部沿海经济带镇区发展;东莞巨镇或将升格，“虎门市” 将成广莞深枢纽;滨海国际商城，全面启动“一河两岸三板块”建设;依山抱水三板块，三轴、三带、多中心新城市格局;;项目本体分析;;本案;虎门高铁站：广深港客运专线与未来轻轨R2线在此接驳，距离本项目6公里。 虎门商贸城站：距离本项目4公里，在建R2线、穗莞深城际轻轨与中虎龙城际线在此驳，并经虎门连圳轻轨6号线西段直达深圳机场站。;北柵小学;项目为中等偏大体量，住宅、商业混合型项目;项目地处工业区，周边生活氛围较差，缺乏商业配套资源，环境较为恶劣;;那么，问题来了;市场分析;虎门住宅市场分析;近年虎门土地市场交易活跃，有多块商住用地拍出，但本区域历年供应寥寥无几;虎门近年成交面积逐年增长，自2011年后至2014年年价格较平稳，成交量较低；2014年供应及成交量井喷;虎门2013年共成交2637套商品房，面积35.2万㎡，月均成交量约220套，成交均价10332元/㎡;2014年月均走量：月均走量约253套/月; 2014年4-8成交均价：月成交均价跌破万元大关，在9000左右徘徊，成交均价9710元/㎡； 2014年11月：南部湾万科城、虎门万达广场高层首次开盘，共消化93-147㎡高层洋房约700套，均价9500元/㎡。;2013年最畅销产品;;;项目名称; ;项目位置;小体量住宅、商业、公寓混合型项目;超大体量商住综合体，品牌知名度较高，社区生活配套完善，以刚需三房为主，可能会分流部分本项目三房客户;;市场启示;虎门商业市场分析;重新定义三大商圈 虎门镇重新定义三大商圈规划，形成太平一带的老服装批发商圈、汽车总站的布料辅料批发商圈、环高速新商贸城批发市场商圈； 打造新CBD商圈 政府欲在南部新区打造新CBD城市核心商圈。;;虎门现有大型服装专业批零商场21个，经营服装商铺近万家，主要以黄河服装城、富民服装城为中心，区域内商业网点分布密集，区内商场可优享客流、配套、物流等优势资源。;物业名称;项 目 概 况;楼层;项 目 概 况;1F;商圈名称;;工厂区商业配套，经营状况不甚理想； 环境较差，档次较低； 商业以满足常住居民为主，区域内部无集中商业 ;离 项 目 2km;离 项 目 1km;片区内最大集中式商业，以超市、低档服饰为主，经营较好;片区内最大集中式商业，以??市、低档服饰为主，经营较好;沿S358省道附近多家商场经营惨淡，已经倒闭或濒临倒闭;北栅片区约有人口5万人，其中约半数为厂区打工者，半数为社区及村居民，缺乏休闲娱乐购物处所;;客户分析;洋房客户分析;Q1：项目客户都有哪些类型？;主要来自镇区服装生意店主、企业主、白领以及镇周边的生意人等; 为充分了解不同类型客户的特征，此次客户分析根据面积大小涵盖了76-77平米客户、90-130平米客户和150-190平米等三类客户，以此得出结论;;代表群体;代表群体;代表群体;代表群体; ;Q1：项目客户都有哪些类型？;客户白描;客户白描;71;;中小户型客户主要看重户型、赠送、价格及小区配套等因素;部分中小户型客户置业目的为投资兼自住，1-2房低总价、低门槛的产品较受欢迎;大户型客户;在虎门打拼多年的外地人，希望在虎门拥有一套房子，但苦于虎门价格太高，没法如愿； 主要以结婚、提高居住条件为置业目的；部分投资及改善性客户； 大多处于事业的打拼期，手上资金及积蓄相对较少，对价格的敏感度非常大； 对社区及区域的配套要求较高，希望生活方便，投资客户关注投资门槛及配套。;Q1：项目客户都有哪些类型？;针对市场客户的分析，北栅及虎门中心区客户是我们经营的重点！周边客户因占比较少，兼顾即可　　　;;商业客户分析;商铺客户以虎门本地客为主，大多集中在老城区中心及虎门大道两侧，地缘性特征明显； 其他区域客户占比较小，少量客户来源于大宁村及万科紫台。;以生意人为主 67%客户为做买卖的生意人，另外，机关单位、企业职员、企业主和企业高管等职业也分别占了3-6%的比例；;客户最认可品牌及区域： 客户最认可的是万科品牌及区域升值潜力，其次为价格、配套资源等因素，认可万科品牌。;以本地客户为主 商铺客户以虎门本地客为主，大多来自于虎门中心片区以及周边布料市场片区； 少量投资客户来自虎门、深圳 其他区域客户占比较小，少量投资客户来源于虎门、深圳； ;以生意人为主 67%客户为做买卖的生意人，另外，个体经营者、机关单位、企业主和企业高管等职业也分别占了3-6%的比例；;客户最认品牌及升值潜力 客户最认可的是万达在商业地产上的品牌地位以及该地段的升值潜力；其次是认可万达成熟的商业配套