第四章物业管理的早期介入与前期管理运作2.pptVIP

第四章 物业管理早期介入与前期管理运作;一、两个容易混淆的概念;;;;;二、早期介入的主要工作内容;;;;;;;;三、早期介入的作用;;;;;;;;四、早期介入的方式及内容;;;;;;;;;;课后作业;;五、物业管理服务早期介入程序;;六、早期介入的工作重点;1）．项目的市场定位 市场定位的内容主要包括以下几个方面： （1）明确用途功能 根据城市规划，按照最佳最优原则确定开发类型、项目功能。 （2）确立消费档次 根据地域的消费能力，确定开发项目的形象风格、租售价位。;（3）筛选目标客户 以有效需求为导向，确定项目的目标客户。 （4）推出主打房型 根据目标客户的具体情况，提出主打房型、面积和使用功能。 （5）选择入市时机 根据企业经济实力和投资流量，分析和选择适当的入市时机。 ;; 3．消费水平与需求 项目所在地的经济状况、产业发展状况、居民收入状况、市场需求状况及目标客户对项目的基本需求和特殊需求等因素，对项目进行合理定位、确定项目品质在城市中的地位，以及项目规模、后期的规划设计与营销推广具有潜在影响。;; 5．周边物业管理概况 周边项目物业管理模式的定位、物业管理的内容、管理服务的标准，最具吸引力和差异化的亮点。 ;6．日后的物业管理内容 针对周边物业管理概况，初步确定的物业管理模式、内容、服务标准等，并据此测算管理的成本费用等。需要注意的是物业管理模式，要尽量凸显差异化，表现个性主张。 ; 规划设计阶段的早期介入是指物业管理企业在房地产开发已确立的项目设计规划阶段即开始介入，此时的主要内容就是完善物业的功能和管理功能设计。; 设计规划阶段是房地产开发的第二个阶段，这个阶段要解决的主要是综合考虑整体环境设计、小区的合理布局、房屋或楼宇的使用功能、建材的选用、居住的安全舒适、硬件设施、设备配备和服务配套等。 ; 物业管理企业由于其长期所从事的管理服务工作的需要，对业主或使用人的各种需求、管理服务的要求最为了解，因此，物业管理人员对于项目的整体规划设计、功能配置、设备设施配套等提出的意见与建议，更加贴近业主或使用人的实际需求、满足今后管理服务的要求，有利于避免项目规划设计阶段给今后使用、管理带来的“先天不足”。 ;;;;;;;3．设计时尽量减少外墙外凸沿，尤其是高空位置不可上人的平台、条柱等不利清洁的部位。 4．高层楼宇和大型小区应考虑合理配置清洁楼道及绿化浇水处所必需的水管接口和洗手池。 5．水、电、煤气表的设置要考虑到抄表到户的需要，尽量集中放在首层。;6．信报箱的设置亦要考虑邮政需要放在首层（放在架空层等首层以上，邮电部门会加收服务费），并且信报箱的规格和锁要符合要求，也可以同时考虑送奶箱的位置。 7．小区进出口位置和数量配置要合理，能少则少，以减少不必要的费用支出。;8．小区内的车位配置要考虑到户均车辆比例，尽量充足。 9．小区的外围尽量考虑到封闭式治安管理的需要，铁围栏的设计要防攀防钻，女儿墙亦要设计成防攀越的形式。;;12．小区内标牌和建筑小品设计亦要考虑到易于低成本维护。 13．小区内尽量不要配置有安全隐患的水池（含游泳池）、沙池、秋千、转盘、高低杠等设施和器械。 14．排污管、雨水管在穿楼板时要考虑采用套管，以方便管体爆裂时更换。 ;15．现在大部分家庭将阳台用作洗衣、拖地的给排水之地，所以阳台设计应考虑统一接管，并配二个地漏（其中一个为洗水机排水用）；否则业主在二次装修排管时，施工不规范会引发一系列问题。 16．建筑物的可上人平台可以设计成花坛、绿化带；多层屋顶不上人天台设计成易于养护的绿化带，既可以隔热又可以弥补地面绿化面积的不足。;17．现代家庭的电话、电脑、电视等家用电器容量较大，所以布线设计时主、次卧房及大厅都应配置预留电话插座、宽带网或局域网电脑连线插口、电视插座和家庭影院环绕音响接口。另外，甚至可以考虑可视对讲电话、门铃的配置除在玄关外，在洗手间亦可配置（以免在冲凉、上厕时有人来电来访时的尴尬。）;;21．小区路灯不必多，只需满足一定的光照度就可以，路灯尽量采用被普遍采用的规格，灯座要耐锈蚀、牢固、防日晒雨淋、不怕台风、采用节能灯胆（方便日常维修、减少开支）。 22．垃圾收集站最好设计在小区进出口附近处，且垃圾房门朝外便于垃圾清运车在外面作业不影响小区安宁。;23．单元楼道灯最好采用光控红外线复合开关（以方便手提东西的业主上下楼梯，且减少楼道公共照明用电量）。 24．一般核定一个单元楼道灯用电量一个月才十来度电，故电表配制要选用最小容量（以免大容量电表收取几十度费用而发生不必要的支出）。 ;;27．小区的地下排污管道要铺设合理，井口间距要合适，一般不要超过管路疏通时的竹片长度或机械疏通