Report V 7.1 创新商务中心发展定位报告汇报稿.pptx

综合专题：前海合作区创新商务中心项目发展定位报告前海合作区创新商务中心项目定位与发展报告目录1.0本体分析及核心问题界定2.0项目定位及发展方向初判3.0项目设计方案研判4.0项目开发模式建议5.0项目财务分析1.0 本体分析及核心问题界定本项目位于前海11单元片区，计划修建前海创新商务中心，作为临时集中办公区；地块区位优异，临近前海企业公馆与梦工场，未来存在商务氛围项目本体分析地块位置：位于前海合作区11单元10街坊36、37、40、41地块，梦海大道与鲤鱼门九街交汇处西侧，青年梦工场、规划停车场与前海企业公馆附近占地面积：24,854平方米 建筑面积：约25,000平方米 容积率：约1.0建筑密度：预计约35%绿化覆盖率：30% 使用率：预计约为67%～72%交通规划：用地附近规划有地铁9号线振海路站。地铁9号线拟于2015年9月至2020年6月施工，届时鲤鱼门九街将因地铁施工封闭项目区位图前湾一路（东滨路）鲤鱼门九街青年梦工场本项目振海路（梦海大道）地块现状：项目地块现为苗圃与杂草前海企业公馆停车场前湾二路资料来源：前海控股所提供信息1.0 本体分析及核心问题界定本项目虽为临时建筑，但采取高质量的模块化建造技术，建筑形态具备打造高品质感办公物业的条件与潜力项目建筑形态资料来源：前海控股、华艺设计所提供信息世邦魏理仕1.0 本体分析及核心问题界定项目近期发展背景项目未来3-4年内，以管理局及三家下属企业自用为主；在200元/平米/月的租金水平下，项目办公物业体量为上述企业与机构完全消化内部市场需求与租金支付意向分析：入驻客户管理局办公室前海投控前海金控前海联控公共配套市政配套使用面积需求约1,500平米约5,500平米约4,000平米约3,000平米约2,000平米约1,000平米建筑面积需求约2,100平米约7,700平米约5,600平米约4,200平米约2,800平米约1,400平米承租能力分析约200元/平米/月物业配置需求：根据各企业与机构管理层的访谈，除前海金控要求较高端的物业配置与室内装修外，各进驻企业与机构均在保证质量的前提下，提倡节俭原则，在室内装修与物业配置上追求实用性与性价比工程造价敏感度：各企业与机构对办公物业建安成本等因素无明显的量化要求，在办公物业满足其基本需求的前提下，未对工程造价表现出强烈的敏感度承租水平：本项目以解决前海管理局及下属三家企业办公需求为主要发展目标，办公物业将采取协定之租金价格出租，非完全市场行为；根据访谈，各进驻企业与机构承租能力约为200元/平米/月面积需求：根据各进驻企业与机构的进驻意愿，在租金水平为200元/平米/月的情况下，其办公面积需求达25,000平米（建筑面积），不存在因租金上浮而缩减办公面积的情况；因此，前海管理局与下属三家企业已全部消化本项目办公物业的供应资料来源：前海控股所提供信息世邦魏理仕1.0 本体分析及核心问题界定项目未来发展可能性因三家控股公司各有配建物业，在远期存在迁出创新商务中心的可能性，因此，本项目在未来可能需要吸引来自外部市场的需求，在业态上也存在除办公物业外的其它可能性近期发展：内部市场消化远期发展：外部市场主导商务配套物业商务配套物业内部市场需求内部市场需求：前海管理局前海投控前海金控前海联控外部市场需求项目在近期的未来3年内，大部分办公体量可由内部市场需求（即：管理局及三家控股公司）消化在远期发展上，管理局与控股公司有可能迁出项目，从而腾出大量物业体量此物业体量需依靠外部市场消化，需以市场化运作，在业态与功能发展上存在诸多可能性1.0 本体分析及核心问题界定项目核心问题界定基于项目本体、建筑形态与发展可能性，结合前海控股的实际情况与要求，本项目需要重点解决3年后发展方向的问题，在此基础上确定开发模式及设计方向项目本体条件开发建设模式选择项目定位及发展方向物业市场环境开发建设实施方式项目竞争优势设计方案研判……经济效益初判前海合作区创新商务中心项目定位与发展报告目录1.0本体分析及核心问题界定2.0项目定位及发展方向初判3.0项目设计方案研判4.0项目开发模式建议5.0项目财务分析2.0 项目定位及发展方向初判分析方法基于实际情况，本项目在远期发展上存在商业、办公、酒店以及公共休闲等多种业态可能性；本项目可从地块基本条件以及涉及业态发展的本体条件、市场环境、竞争优势等方面确定本项目未来远期的发展方向与定位项目发展可能性：初步筛选：深入筛选：以商务办公为主导本体条件体量规模市场环境以商业业态为主导未来发展方向与功能定位用地年限区域规划其他业态（如：酒店、公共休闲等）景观资源竞争优势2.0 项目定位及发展方向初判基于本项目体量规模、用地年限以及景观资源，可初步排除高端酒店、公共休闲等业态发展可能性发展方向研判——初步筛选本项目地块基本条