第5章 房地产开发企业的资金筹集.pptVIP

北京理工大学管理与经济学院房地产研究工作室 周毕文 第五章 房地产开发企业的资金筹集 本章内容 第一节 房地产开发资金筹集的基本概念 第二节 房地产开发资金的筹集方式 第三节 房地产开发资金筹集规划 第四节 房地产开发资金案例 第一节　房地产开发资金筹集的基本概念 房地产开发资金总额的构成 资金的筹集渠道与资金的筹集方式 长期资金筹集与短期资金筹集 直接筹集资金与间接筹集资金 资金成本与资本结构 财务风险与财务杠杆 房地产开发资金筹集的目的 资金筹集的原则 房地产开发资金总额的构成 自有资金 　　　它是指企业有权支配使用，按照国家财务制度和会计准则能用于固定资产投资和流动资金的资金，即建设项目总额中投资者缴付的出资额。 　自有资金主要由资本金、资本公积金、盈余公积金和未分配利润构成。 借入资金 　　　即企业或项目建设单位对外筹集的资金，是指以企业或项目建设单位名义从金融机构和资本市场借入、需要偿还的固定资产投资资金和流动资金，代表了投资人对企业或建设项目的债权。包括长期负债和流动负债。 资金的筹集渠道与资金的筹集方式 房地产开发资金筹集，是指开发企业根据其开发项目的投资开发经营和调整资金结构的需要，通过资金筹集渠道和资金市场，运用各种资金筹集方式，经济有效地筹集资金的过程。资金筹集渠道是指筹集资金来源的方向与通道；资金筹集方式是指筹集资金时所采用的具体形式。 根据资金来源划分，房地产开发资金筹集渠道一般为自有资金、国内债务资金和国外债务资金。 房地产开发资金筹集的方式，一般有以下几类：吸收投资（合资、合作等）、发行股票、发行债券、向银行贷款等。 长期资金筹集与短期资金筹集 长期资金筹集 　　　房地产开发长期资金筹集指筹集使用期在1年以上、用于企业对外长期投资或某项目长期建设和购建固定资产所需的资金。长期资金主要通过吸收直接投资、发行股票、发行长期债券、银行中长期借款和保留盈余等方式筹集。 　　　长期资金筹集的基本特征主要有：筹集的资金使用期限较长，且用款自主权较大，使用较灵活；由于期限较长，风险较大，所以资金成本较高。 　　　　 长期资金筹集与短期资金筹集 短期资金筹集 　　　短期资金筹集主要筹集使用期在1年以内，用于日常经营活动中的流动资金。短期资金主要通过短期银行借款、商业信用、发行短期债券等形式筹集。短期资金筹集和长期资金筹集相比具有筹集的资金使用受限制、使用期限短、资金成本低等特点。 直接筹集资金与间接筹集资金 直接筹集资金 直接筹集资金是指房地产开发企业不经过金融机构，直接向投资者进行筹资，或发行有价证券进行筹资。 　　　直接筹集资金通常所采用的形式有债券、股票、短期融资券等，它具有以以下特点： 　　　1.受政府金融政策法规、企业经营状况的限制较大； 　　　2.必须依附于一定的载体，如股票等有价证券； 　　　3.筹集范围广，可利用的方式多。 直接筹集资金与间接筹集资金 间接筹集资金 间接筹集资金是指房地产开发企业借助于银行等金融机构进行的筹资，其主要形式为银行借款、非银行金融机构借款等。它具有以下特点： 　　　1.间接筹资效率高，灵活方便； 　　　2.间接筹资通过银行信用积少成多，续短为长； 　　　3.筹资范围较窄，方式单一。　 资金成本与资本结构 资金成本 　　　资金成本是指企业为筹集和使用资金所必须付出的费用。开发企业筹集和使用长期资金和短期资金，都需付出代价，然而通常把筹集和使用长期资金的成本称为资金成本。 资本结构 　　　资本结构是指企业或项目各种资本的构成及其比例关系，反映了资金诸组成要素（数量、期限、来源、成本等）之间的相互联系和作用方式。 财务风险与财务杠杆 财务风险 　　　房地产开发企业的财务风险是由开发企业筹资决策而引起的风险，它主要有两层含义：一是指企业所有者收益的可变性；二是指企业或项目负债筹资而造成到期不能偿债的可能性。 　　　从产生风险的原因和性质上可将财务风险划分为： 　　　1.现金性财务风险 　　　2.收支性财务风险 财务风险与财务杠杆 现金性财务风险 　　　现金性财务风险是指项目在特定时间点上，由于现金流出量大于现金注入量而产生的到期不能偿付债务资金本息的风险，此类风险通过合理安排现金流量和财务预算即能规避。 收支性财务风险 　　　收支性财务风险是企业或项目在收不抵支情况下出现的不能偿还到期债务资金本息的风险。它反映了企业不仅理财不当，更主要是经营不当，从而导致项目失败。 房地产开发资金筹集的目的 实现项目投资开发目标和企业发展目标 　　　房地产开发企业投资开发新的项目，需要新的资本增量。这种扩张性筹集资金使企业的资产规模有所扩大，使企业增加了市场竞争能力和收益能力，但由于负债规模也所增大，带来了更大的投资风险。 偿还债务、改善盈利