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其他地区如何开发 华盛顿以西35km，开车至杜勒斯机场15分钟，占地45平方公里，经过40年的开发已经成为美国最大最成功的新城。 地区开发模式： 政府规划框架下的企业化开发 1961年：西蒙公司以1350万元美元购买费尔法克郡27.33平方公里土地； 1961年——1978年：西蒙公司负责规划、建设、招商、开发等； 1978年：西蒙公司破产项目整体卖给移动公司，重新调整规划和用地功能后，项目开发进入高潮； 1988年：项目开发完成，入住人口6.5万人，本地就业率50%，成为美国最成功的城市开发项目。 美国里斯顿（Reston）——一生之城 成功经验： 1、企业化开发推动城市资源的高效利用； 2、成功的产业导入，实现城市职住平衡； 3、复合功能的城市建设理念，成为吸引居民入住的重要因素之一。 美国里斯顿（Reston）——一生之城 美国里斯顿（Reston）——一生之城 城市后续运营： 业主委员会 公共事务管理 公共物业管理 市政设施维修 物业收入 截止2003年，业主委员会拥有1000万美元的财政收入，其中800万元来之公共物业收入，这个城区发展和维护实现可持续目标。 英国密尔顿.凯恩斯 位于英格兰东南，面积大约为89.1平方公里，于1967年开始规划设计，到2005年基本完成建设。 地区开发模式： 政府主导的新区开发 1967年——1989年：新城开发主要由政府承担，期间政府负责项目地区基础设施建设、土地开发相关费用，并获取土地出让收益，由于土地开发成本较高，新城开发一直处于亏损状态。 1989年——2005年：为弥补项目损失，政府决定对项目实施私有化，尽管如此，由于政府对私营业主要求过高，导致后期项目收益甚微。 英国密尔顿.凯恩斯 米尔顿.凯恩斯在社会效益方面取得了巨大成功，但是经济效益却非常失败。 项目 收入 支出 结余 资产运作 60.750 112.53 -51.78 土地开发运作 48.3400 47.9800 0.36 社区服务 7.65 36.47 -28.81 其它收入 7.46 0 7.4600 小 计 -72.77 米尔顿1992年财务运营情况 万英镑 主要问题： 土地取得成本过高：项目采取先规划后征地的方式开发，导致项目开发后期土地出让收益有限，无法获得较好的经济效益； 物业开发节奏控制不当：1980——1988年期间，为扭转新城开发不理想的局面，加速产业集聚主要开发办公、商业物业，导致某一时期城市功能单一，违背城市发展规律。 政府不合实际的利益要求：1989年项目私有化后，政府要求项目每年实现3亿英镑收益，经营者急切抛售物业，导致物业价值被低估。 新加坡新达城 临近新加坡CBD，开发面积0.78平方公里，总建筑面积约为65万平方米，1984年应时任总理李光耀的邀请，由香港投资商完成地区整体开发。 地区开发模式： 政府与市场联合开发 政 府：负责协调地区开发的前期事务，开发建设配套服务和政策支持； 开发商：主要承担经营性物业的建设投资，以及物业后续的经营开发。 新加坡新达城 政府、开发商优势整合：政府通过国际招商引入有实力的开发商，借用开发商的资金实力、建设经验等发展城市建设。政府则通过政府、服务等为项目开发成果提供条件； 成功经验： 招商对象选择：有条件的选择招商对象，注重引入具有商业开发能力的开发商（由李嘉诚、李兆基、邵逸夫、郑裕彤等11位香港产业巨头联合开发），确保地区开发后的经营效果； 项目1997年竣工截止目前，新达城有700多家公司落户，每月吸引200万游客，每天有1.5万人在此办公，成为国际知名的会展、商贸区，为新加坡的经济发展注入强大动力。 德国柏林波茨坦广场 德国统一前，波茨坦广场地区是军事禁区，柏林墙被推倒后，政府计划在0.6平方公里的地区进行城市开发计划。 地区开发模式： 完全的市场开发 1991年，柏林政府摒弃原有的“小地块熟地开发”模式，将0,6平方公里土地卖给索尼、奔驰两家国际知名企业。在满足政府公益要求的基础上，由两家公司自行进行规划设计、开发建设等各项工作。 从1992年——2002年，经历十年建设波茨坦广场完成建设，目前已经成为柏林的城市地标。 德国柏林波茨坦广场 成功经验： 整体开发保障区域开发整体效果：开发地区整体有一、两家大型企业统筹开发，对城市整体形象和开发质量有较好的保障； 企业化运作契合市场需求：选择大型企业负责区域开发，有效利用知名企业的市场资源和号召力，吸引社会投资者积极参与区域开发与投资； 英国伦敦码头再开发 伦敦码头上世纪70年代衰落，1981年英国政府组织地区再开发，开发总面积约为22平方公里，截止1