物业管理过失法律方面的论证.docVIP

业主屋内物品被盗物业公司是否担责 案情简述： 2011年5月份，某商品房住宅小区一位业主谢某家中被盗，被盗物品价值10万元。民警接到报警后及时赶到，但很遗憾没有当场抓住窃贼，此案目前正在侦破之中。问：按时交纳物业管理费，是否能向物业公司要求赔偿失窃的财物？ ???? 一、从合同角度考虑：对于这个问题，首先要明确业主和物业公司之间的关系。一般来说，开发商交付房屋以后，购房者在入住的时候，要办理有关手续，业主和物业公司双方一般要签订物业服务协议，在服务协议中，明确了业主的权利和义务，明确了物业公司的职责。简而言之，一般是业主要按期缴纳物业费，服从管理；物业公司收取费用，提供维修、养护、安全等服务。其次，要看物业公司负有赔偿失窃物品的责任以及是否存在过错行为。这就要看“服务协议”中是否明确了物业公司在业主失窃的情况下要赔偿损失。如果有这样的约定而且物业公司的工作中存在过错，业主才可以向物业公司要求赔偿。由于业主与物业公司是合同关系，发生纠纷以后要按照合同执行，如果有证据证明是物业公司管理、服务不到位，那么属于物业公司违约，据此可以根据双方的签订的合同约定要求物业公司承担相应的违约责任。 二、如果双方签订的物业服务协议对此没有约定的，但物业公司没有尽到安全保障义务而导致业主被盗损失的话，那么物业公司则应对此承担相应的责任，下面就对此问题进行行相关的阐述。　　1、安全保障义务的概念　　安全保障义务，是指特定场所的所有人、管理人或者社会活动的组织者，对于进入该场所的任何人的人身或者财产安全所负有的合理的注意和保护义务。根据《侵权责任法》第三十七条的规定，宾馆、商场、银行、车站、娱乐场所等公共场所的管理人或者群众性活动的组织者，未尽到安全保障义务，造成他人损害的，应当承担侵权责任。因第三人的行为造成他人损害的，由第三人承担侵权责任；管理人或者组织者未尽到安全保障义务的，承担相应的补充责任。由于条文对适用主体的范围采取概括加列举式，因此有必要明确相关主体范围。安全保障义务的主体，既“包括制定法和司法解释做出列举性规定的从事住宿、餐饮、娱乐等经营活动的经营者和幼儿园、学校等教育机构，亦包括未作列举性规定的经营者和其他社会活动的组织者，如银行、储蓄所、交易所、旅行社、物业公司、网吧、邮局、游泳馆、公园、博物馆、美术馆、机场、火车站、汽车站以及大型会议、演唱会或其他社会活动的主办者、组织者或场所的提供者，还包括因实施现行行为而致特定他人处于危险之中的自然人”。　　　 2、物业服务公司安全保障义务的适用法律依据　　⑴、侵权责任法。根据《侵权责任法》第三十七条的规定，宾馆、商场、银行、车站、娱乐场所等公共场所的管理人或者群众性活动的组织者，未尽到安全保障义务，造成他人损害的，应当承担侵权责任。因第三人的行为造成他人损害的，由第三人承担侵权责任；管理人或者组织者未尽到安全保障义务的，承担相应的补充责任。　　⑵、司法解释。最高人民法院2003年12月4日颁布的《最高人民法院关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《人身损害赔偿司法解释》)第6条规定：“从事住宿、餐饮、娱乐等经营活动或者其他社会活动的自然人、法人、其他组织，未尽合理限度范围内的安全保障义务致使他人遭受人身损害，赔偿权利人请求其承担相应赔偿责任的，人民法院应予以支持。”其第二款规定，“因第三人侵权导致损害结果发生的，由实施侵权行为的第三人承担赔偿责任。安全保障义务人有过错的，应当在其能够防止或者制止损害的范围内承担相应的补充赔偿责任。安全保障义务承担责任后，可以向第三人追偿。赔偿权利人起诉安全保障义务人的，应当将第三人作为共同被告，但第三人不能确定的除外”。　　⑶、物业管理条例。我国《物业管理条例》第36条第2款规定，物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行 物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。同时本条例第46条第1款规定，对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。第47条规定，物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。物业服务企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。 　 3、物业服务公司承担责任的构成要件。 如果业主能够举证证明物业公司存在如下侵权责任要件的话则可以向物业公司要求其承担相应的责任。　 ⑴物业服务公司未尽安全保障义务　 物业服务公司未尽到安全保障义务的行为，一般是