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德清房地产市场状况及发展趋势 第一章宏观经济状况 德清县城自搬迁武康至今已十年有余目前已成为德清县政治、经济、文化中心城区面积为17平方公里人口达12万人已成为初具城市规模的现代化新兴城市城市商业也随之成长作为城市房地产业重要组成部分的商业地产也蓬勃发展起来但最近几年的快速发展过程中武康商业地产面临突出的问题如开发体量过大布局不合理商业气氛不浓厚等问题。 第二章07年房产概况 2007年随着房地产开发投资增长逐季回落、商品房销售涨幅趋于平稳全县房地产市场呈现平稳健康发展的良好走势。全年房地产开发投资13.3亿元同比增长18.7商品房销售面积达55.3万平方米同比增长13.8商品房销售额21.99亿元同比增长24 第三章08年在售项目分析 第一部分住宅项目市场状况及分析 一、 德清武康的区位环境 半小时经济圈区位优势明显 德清地处长江三角洲杭嘉湖平原西部东望上海、南接杭州、北靠环太湖经济圈、西枕天目山麓是大杭州“半小时经济圈”中城市之一也是杭州北郊最适宜人居的城市之一具有得天独厚的经济地理位置。 环境优美人居价值突出 德清是有着五千年文明史的良渚文化的发祥地之一武康是其县城所在地城西有被誉为中国四大避暑圣地之一的莫干山城东南还有江南最大湿地之称的下渚湖。 小结 德清区位优势得天独厚半小时经济圈的概念将进一步提升德清在整个杭州的区域发展随着房地产在大城市的过渡饱和边缘地区和县级城市将成为未来房地产发展的新热点和“洼地”区域价值和潜力得到进一步的突显 对于本案来说既可借势也可造势武康悠久的历史文化、自然资源为本案私人会所提供了不可复制的度假、商务、旅游的支撑和良好外围环境。 二、房地产市场发展趋势 1、近几年土地供应量大 德清作为杭州的“后花园”角色作用越来越大其内在价值和吸引正在增强。除早几年就进入德清的绿城集团外杭州知名的开发商金都也在德清圈了700亩地2007年底有“中国豪宅第一品牌”美誉的香港世茂集团在德清圈下3000亩土地计划投入15-20亿美元兴建五星级酒店、大型购物中心和高档住宅。无不说明德清的吸引力正在加强国际化的度假宜居城市正在逐步形成。 2、实力地产商扎堆 目前从事房地产开发的企业多是实力较强的大型企业而且他们占据德清房地产市场的大半江山如本土的上市公司升华、华盛达、还有德信等以及外来的绿城、金都、香港世茂集团因此德清市场将会面临更加激烈的市场竞争 3、重点打造城东CLD 武康将重点发展和建设城东CLD将城东片区打造成高档次、高品质住宅区并逐步完善各种生活配套设施如德清一中、在建的农贸市场、五星级酒店等 4、排屋日渐稀缺 作为占有稀缺性土地资源的排屋特别是依托良好的自然景观和人文景观的度假、休闲型别墅和排屋目前受到市场的追捧价值也将会得到进一步体现 小结 1、 区位优势突出竞争强烈 受到区位价值日益突出的影响作为杭州“后花园”的角色将越来越重要日后该地区的楼市竞争随着诸多实力地产商的加入会更加白热化 2、 土地供应剧增大盘扎堆效应明显 07年前后左右实力开发商纷纷在此拿地大规模大手笔的动作打破了德清的“宁静”但随着全国楼市的冷淡下滑不算目前在售的体量光是07年08年动工入市的体量来看体量保守估计会超过百万大观一方面大盘的建设会进一步带动德清的城市水准加速城市现代化的步伐但另一方面也预示着未来竞争和销售压力将较以往会更大对各楼盘的综合实力将是一个严峻的考验 3、实力开发商齐聚“炒热”德清市场 随着实力开发商的大举进入无论是在楼盘品质还是人居理念上都会为现在的德清武康注入新的活力国际度假的山水宜居小镇的城市定位将进一步提升其区域价值和优势整体片区楼市较以往会发生一个“质”的飞跃这将会吸引更多的上海、杭州等区域的“眼球” 楼盘名称 项目地址 建筑面积万㎡ 建筑形态 去化顺序 主力户型㎡ 销售均价元/㎡ 销售情况 排屋 多层 小高层 高层 绿城西子·百合公寓沁梅苑 武康舞阳街以南 22 8—17层小高层、高层 小高层、高层 93—126 / / 6200 6200 2008年6月中旬开盘销售约40 绿城中田·桂花城二期 武康舞阳街北 近30 多层、小高层 多层、小高层 95--125 / 6000 5800 / 二期荷风苑销售70 华盛达格兰维亚 武康田园路186号 15 排屋、多层、高层 多层、排屋、高层 210-230 6200 / / 未售 一期多层洋房售完排屋仅20套二期高层未开 因此对于本案来说片区的整体利好为本案提供了良好的竞争环境和氛围随行就市的引导进一步拉升本案的定位和价值点周边的辐射力会进一步加强客源也在不断扩大。 但同时作为个体本案的销售压力也是不容忽视的因此从营销策略、推广包装方面更要将工作做到位 三、德清武康住宅项目个案分析 1、价格分析及走势 A、德清武康2007年5月份公寓均价约为4000元/