酒店式公寓调研总结（下）.pptVIP

酒店式公寓调研总体分析 酒店式公寓分类 酒店式公寓特点 国外知名品牌 北京项目总体分析 天津项目总体分析 酒店式公寓分类 现在国内的酒店式公寓从用地性质及开发企业来看，主要分为两种：一种是公建用地性质的酒店式公寓，从开发企业的开发出发点来讲，就是希望建成具有星级标准的酒店公寓，一般是只租不售，聘请专业的酒店管理公司进行管理；另一种是住宅用地性质的酒店式公寓，是由房地产公司开发住宅产品总体规划中的公寓产品的形式延伸，房地产公司出于快速资金回笼的需求希望将物业销售，同时又要考虑到以后的经营管理问题，现在的产权式酒店公寓就应运而生了。 酒店式公寓特点 地理位置和周边环境：地段是顶级重要的，酒店公寓的居住者大多是事业成功的商务人士，他们对居住环境的要求是处于成熟商圈或者CBD区域，周边有浓郁的商业、文化氛围；还要求处于交通便捷之处，周边最好有立体式的交通支撑。周边具有许多成长性公司或大型外资企业促进区域经济的可持续发展，区域是否具备可持续发展潜力也是酒店公寓选址的关键所在。 酒店式公寓特点 硬件配置和品质：真正的酒店式公寓的配置和服务一般都具有星级酒店的标准，从建筑设计、外檐及外立面的处理及内部装修、内部设施的配置都会突显酒店公寓的星级品质，符合及超越客户需求；居住酒店公寓的客户一般对智能化设施及商务配套具有较高的要求，因此国际上最先进的具有国际化水准的商务设施正逐渐运用到项目中；酒店式公寓对会所的配置要求较高，现在的酒店式公寓项目越来越注重对娱乐康体设施的配置。 酒店式公寓特点 物业和管理水平：酒店式公寓的建筑设计及内部硬件设施只不过是项目取得客户认可的必要条件，这些硬件设施的配置是很容易被模仿的，而酒店公寓后期的物业和管理水平则直接决定酒店公寓的品质和市场竞争力。真正的酒店式公寓项目开发商一般都考虑与国际知名的品牌酒店管理公司合作，强强联手，运用酒店管理公司多年的管理经验、品牌的影响力与充足的国内外商务、旅游资源，培养市场及客户的认同度，从而完成酒店公寓从单纯的物业项目到知名品牌的提升。在租务市场中，客户的去留很大程度上取决于物业管理的质量。提供良好的服务是评定物业好坏最基本的条件，是产品的附加值，直接影响到物业今后的租金和收益回报。 酒店式公寓特点 物业和管理水平：酒店式公寓的建筑设计及内部硬件设施只不过是项目取得客户认可的必要条件，这些硬件设施的配置是很容易被模仿的，而酒店公寓后期的物业和管理水平则直接决定酒店公寓的品质和市场竞争力。真正的酒店式公寓项目开发商一般都考虑与国际知名的品牌酒店管理公司合作，强强联手，运用酒店管理公司多年的管理经验、品牌的影响力与充足的国内外商务、旅游资源，培养市场及客户的认同度，从而完成酒店公寓从单纯的物业项目到知名品牌的提升。在租务市场中，客户的去留很大程度上取决于物业管理的质量。提供良好的服务是评定物业好坏最基本的条件，是产品的附加值，直接影响到物业今后的租金和收益回报。在销售型酒店公寓项目中，客户对于酒店公寓提供的服务认为并不像项目销售时宣传的那麽好，物业水准达不到酒店公寓的标准，所以聘请专业的酒店物业管理公司也许是项目所必须考虑的。 酒店式公寓特点 市场运营与策划推广：成功的市场运营与策划推广也是影响物业的长期经济效益的重要因素。充足客户资源积累和良好的企业形象需要市场策划的深度传播，是物业发展的基础；同时也直接影响物业的出租率。 国外知名品牌 雅诗阁( Ascott) ：雅诗阁是一家全球排名第二，总部设在新加坡，专营酒店式公寓的集团。其名下有三个著名品牌：The Ascott（雅诗阁）、Somerset（盛捷）和The Heritage。目前，该集团在北京和上海各拥有一家The Ascott（雅诗阁）品牌；有五家Somerset（盛捷）品牌，分布在上海（二家）、北京（一家）、天津（一家）和大连（一家）。 国外知名品牌 万豪行政公寓 (Marriott Executive Apartments Extended Stay ) ：上海明天广场-万豪行政公寓是国外著名酒店管理公司进入国内的第一个酒店式公寓品牌。 除此以外，其它国际著名酒店管理公司也都有各自的品牌，如瑞士Ritz-Carlton，Hilton和Six Continents等国际品牌。 北京项目总体分析 酒店式公寓在北京的发展：80年代末，北京的酒店式公寓与酒店综合于一体，由酒店统一管理，这样的有丽都饭店、国贸公寓、亮马河大厦、长富宫饭店等。这些酒店式公寓主要为满足在京外籍人士的需要，随着经贸往来日益频繁，酒店式公寓很长一段时间供不应求并创造一个个暴利神话。2000年以来，酒店式公寓具有回收成本快、风险小的特点，作为房地产开发产品一种的酒店式公寓逐渐增多。经过10余年的发展，北京酒店式公寓市场已经走过了探索阶段