第十六章用益物权2.pptVIP

永佃权 是指永佃权人以支付佃租为代价在他人土地上耕种或放牧的权利。“台湾民法典”第842条。现在修正为：农用权。 5、居住权 是指自然人因居住的目的而对他人房屋及其附着物享有的占有、使用的权利。 建设用地使用权分类 （一）根据土地所有权不同 国有建设用地使用权与集体建设用地使用权 （二）根据空间标准 地表建设用地使用权 地下建设用地使用权 地上建设用地使用权——使用权人对于地表之上一定范围的空间享有的以建造建筑物、构筑物及其附属设施的方式占有、使用、收益的权利。 思考：土地空间权是否应该独立存在？ 四、建设用地使用权的消灭 1、土地灭失； 2、国家提前收回土地； 3、使用期限届满未续期； 使用期限届满，依法自动续期的，或申请续期，并办理续期手续的，建设用地使用权不会消灭。依法不可以自动续期或申请续期没有被批准的，建设用地使用权因期限届满而消灭。 4、建设用地使用权抛弃 5、建设用地使用权撤销。 五、建设用地使用权消灭的法律后果 1、出让人应及时办理注销登记，由登记机构收回建设用地使用权证； 2、用地者返还建设用地，取回地上建筑物、构筑物及其附属设施，恢复土地原状； 3、建设用地使用权消灭时，若土地所有权人以市场价购买地上建筑物、构筑物及其附属设施的，用地者不得拒绝。但所有权人不行使购买权时，用地者不得诉请购买。 我国《物权法》第149条对此的规定： 消灭后该地上的建筑物及其他不动产的归属，有约定的按照约定，没有约定的或约定不明的，依照法律、行政法规的规定办理。目前，调整这个问题的只有1990年国务院颁布实施的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第40条有规定。内容：土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。 学界认为这在今天已经不合理，应废除。应该允许用地者取回。若国家不无偿收回，用地者又不取回地上建筑物及其附着物，而要求国家以市场价购买，国家有强制缔约的义务吗？ 4、土地所有权人可以请求延长建设用地使用权的存续期。在建设用地使用权期限届满前，可以请求使用权人在地上建筑物及其附着物可以使用的期限内，延长建设用地使用权的存续期限。 5、有益费用的偿还请求权。用地者可以请求土地所有权人偿还其增加土地的价值而支出的用益费用。如用地者在地上安装的排水设施或进行改良工程等而使土地价值增加。 6、由于公共利益的需要，土地被提前收回的，所有权人要补偿地上建筑物及其附着物的价金，并退还剩余期限的土地使用费。 （二）宅基地使用权流转 我国现行法律禁止宅基地使用权单独流转，即转让、赠与、投资入股、抵押、出租均不允许。流转可能的情况是：房屋继承和宅基地使用权随该地上房屋转让而转让。 宅基地上的房屋所有权移转条件： 1、受让人只能是本集体成员； 2、农村村民一户只能有一处宅基地，村民出卖住房后不能再申请宅基地； 3、受让方的宅基地面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。 四、宅基地使用权消灭： （一）消灭的原因 1、宅基地灭失的； 2、宅基地使用权被收回。宅基地使用权人不按批准用途使用土地，如兴办企业或建造商品房等）；若是因新农村建设规划需要收回的，要重新分配或调整宅基地； 3、宅基地的征收； 4、抛弃或者长期闲置； 5、宅基地使用权人不复存在。 5、对抗发包方非法行为的权利；农村妇女承包经营权的保护权利。 6、自愿交回承包地的权利。提前半年书面通知发包方。交回后，在承包期内不得要求承包。承包法第29条 7、请求办理土地承包经营权登记的权利。土地承包经营权设立时不登记，但流转时不办理登记不能对抗善意第三人。 注意最高院《关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第21条的规定。 三、土地承包经营权的取得 （一）自发包方出取得 这是目前最主要的方式。通过订立土地承包经营合同而取得。自合同生效时，该权利设立。（物权法第127条）不需要办理登记，土地承包经营权即能产生。 （二）自承包人处取得 这实质是土地承包经营权的流转取得。该权利可以转包、互换、转让等方式流转，“四荒”地可以出租、入股、抵押等方式流转。 互换、转让合同一经生效，新承包人就取得承包经营权，但未经登记，不得对抗善意第三人。（物权法第129条、农村土地承包法第38条） 注意：依据《农村土地承包法》第49条规定，通过招标、拍卖、公开协商等方式获得土地、林地承包经营权的，需依法登记取得权利证书，才可以将承包经营权流转（转让、出租、入股、抵押等） （三）土地承包经营权的继承 《农村土地承包法》对土地承包经营权的继承采取了两种不同的规定： 对于家庭承包的，林地承包经营权可以继承，耕地与草地等农用地的承包经营权不能继承；只能继承承包收益。 对于其他方式承包的承包经营权，在承包期内，承包人死亡，其继承人可以继承。 因为，其他方式的承包一般不涉及到农民的土地保