世联2012年青州东晖置业·云门山大学城项目前期策划报告.ppt

益青园 实景照片 项目名称 青云紫府 开发商 物业类型 洋房、多层，小高层 总建筑面积 20万平米 总户数 1100户 户型面积 80-380平米 开盘时间 2010.05开盘 价格 洋房均价4700元/平米，一期多层、小高售罄，洋房仅剩30多套 销售速度 月均30-40套 主要卖点 区位、配套、升值潜力 产品力 小区配套（双语幼儿园、智能化、物业、会所）、产品设计 客户情况 私企业主及企业高层、银行证券、事业单位、学校的中高层、公务员占50%；周边乡镇的私企业主、个体户占40%；淄博、东营等客户占10% 青云紫府 项目临近风景区和生态园，拥有良好的外部资源和合理的社区规划，打造青州高端楼盘 青云紫府 项目临近风景区和生态园，拥有良好的外部资源和合理的社区规划，打造青州高端楼盘 2室2厅1卫1厨 95㎡ 3室2厅1卫1厨 133㎡ 借势立势、拔高区域形象；最优资源地块启动高端产品，创造价值标杆，建立自身价值体系 A区：TH111套 一期销售 C区：TH86套 独栋7套 一期销售 南坪快速路 主入口和会所 原生湖 郊野公园 丰泽湖山庄共同升级 HELLO，中产 向上的力量 西银湖城市原生别墅 CEO，官邸 星河丹堤从最初推广到定位确定，经历了多次变化，不断拔高形象 区域价值重新定位：借势立势 区域地理定位 区域属性定位 “在1年的营销储备期，星河丹堤定位在市场变化、客户沟通的过程中不断调整，重释区域价值。通过‘产品跟着客户走，客户跟着产品走’反复调整。” ——星河丹堤主策 张娜 丰泽湖山庄 案例借鉴 高端生活配套嫁接，持续为项目注入价值，促成项目价值冲向顶峰 2008年，中航健身会、华润万家和丹桂轩三大高端生活配套的强势进驻； 在项目中后期，引入高端生活品牌，持续为项目高价值实现发力。 案例借鉴 案例借鉴 星河丹堤的价值提升之路—— 强势定义区域，提升项目价值，满足客户复合的诉求 高品质产品发力支撑项目高价值 高端配套嫁接价值 借势立势，拔高区域形象，高举高打 最优资源地块，高端产品启动，建立自身价值体系 规划上充分挖掘地块资源价值 星河丹堤在6000元/平方米的这个坯子上做出了真正的奢侈品； 而其价值提升的路径正是依靠两点： 放大资源的价值； 1+12的价值嫁接。 项目整体 发展战略 站位整个城市，抓住独特资源优势、区域快速成熟的机遇，指向中高端改善客户以及中端首置、首改客户 充分发挥城市、区域价值，通过文化塑造、创新产品打造形成项目竞争力 市场领导者 立足区域发展优势，以特色创新产品确立市场领导地位 整体定位 房价较高，产品力强，但自然环境较差，周边市场的较低房价对客户有一定的吸引力 客户策略 ——基于目前区域市场，用发展的眼光寻找客户 产品策略 ——基于客户和本体，扩大优势资源价值，创新型、差异化产品规划 开发策略 ——把握节奏意识，控制风险、利润，有节奏的提升开发强度 抓住目前区域市场的主流客户 站在城市的高度，基于城市发展和区域升级， 挖掘区域利好带来的客户演变 依托周边环境、教育等资源 ，提供客户所需的好产品、好资源、好环境 从项目本体出发，充分利用规划指标，扬长避短，创新价值点提升项目竞争力 项目整个开发过程中，每一阶段客户节奏、产品节奏、配套节奏都有可能成为项目的关键因素 初期安全、立势：并在初期树立项目形象，展示项目品质，同时兼顾回现 后期利润提升：把握量速平衡，后期提升价格和开发强度，稳健盈利 价格策略 ——低开高走，先立足后盈利 初期低价入市，快速抢占客户，赢得市场，快速回现 后期区域步入发展期，认知度提升，项目价格走高，实现高溢价 发展策略 客户定位依据 项目名称 驱动力 客户情况 云门山花园 云门山景区、环境 有近50%的客户来自淄博、广饶等青州周边县市，主要看重项目周边环境，以投资、养老为主要目的 九龙居 云门山景区、环境、旅游 以淄博、东营客户为主，看重项目周边环境 林语山庄 山体景观、旅游、环境 80%为外地客户，主要来自临淄、广饶等地，以投资、养老为主要置业目的 益青园 环境+产品 外地客户约占20%，主要来自临淄、大王，以养老自住为主；本地客户主要为来自市区的企业高管、私营业主，占60%，周边乡镇占20% 云门山花园东苑 环境+产品 周边地缘性客户及周边乡镇客户，占80%以上，以首置、首改客户为主，临淄、广饶外地客户占20% 御园 环境+产品 本地客户为主，占70%，市里30%，乡镇40%，临淄客户较多，占30%，市里、乡镇给孩子买婚房的占大多数，临淄客户大部分为改善型自住 在售项目以地缘性及周边乡镇客户为主，少量外地客户，约占20% 客户定位依据 周边环境、教育等资源优良，具备豪宅潜质，能够吸引