关于某公司营业税管理知识与财务会计分析.ppt

例，某房产公司销售别墅A、B2栋，A收取60万美元，结算汇率(买入价867.5卖出价869.5);B栋收入人民币400万元.计算其营业税. 答： [600,000*（867.5+869.5）/2 +4000,000]*5% =460,550元 二手房营业税政策  1994年，税制改革之后出台的营业税税制，并没有独立的二手房营业税政策。当时，个人销售所购置住房的，按照营业税制的规定，均应当按照销售不动产项目全额计算缴纳营业税。由于多方面的原因，各地实际上并没有真正地执行税收政策。 　　2003年1月15日，财政部和2003年财税16号文第三条第(二十)项规定：“单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。单位和个人销售或转让抵债所得的不动产、土地使用权的，以全部收入减去抵债时该项不动产或土地使用权作价后的余额为营业额。”因此，自2003年1月1日起，个人销售所购置住房的，均按照销售收入与购置成本之间的差额计征营业税。 〔2005〕26号)，运用包括税收在内的一系列经济手段调节房地产市场。随后，国家税务总局等部门联合制定出台了《国家税务总局、财政部、建设部关于加强房地产税收管理的通知》(国税发〔2005〕89号)，对有关税收政策进行了更为具体的规定。自此，在中国的税制领域，出现了相对独立的所谓二手房营业税政策。 二手房交易涉及多项税收政策、多个税种。 主要有营业税5%，城市维护建设税7%（县城或建制镇、工矿区5%，市区7%，不在市区、县城或镇的1%），教育费附加3%（另地方教育费附加1%），交易印花税0.05%（交易双方均需交纳，住房免征），权利许可证照印花税5元/件，土地增值税，企业所得税适用税率25%，契税4%（一般由买方交纳）等 我们所说的二手房，包括居住用房和非居住用房等。从目前情况来看，二手房市场大致经历初步形成期、鼎盛期、调整期等。其营业税政策也随之发生相应的变化，成为调节二手房市场的一个方向标。 　　二手房市场初步形成期营业税政策 根据《财政部、国家税务总局关于调整房地产市场若干税收政策的通知》（财税字[1999]210号）规定，自1999年8月1日起，个人购买并居住超过一年的普通住宅，销售时免征营业税；个人购买并居住不足一年的普通住宅，销售时营业税按销售价减去购入原价后的差额计征；个人自建自用住房，销售时免征营业税。 　　《财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》（财税[2003]16号）规定，单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。这里“销售或转让”指的是其“购置的不动产或受让的土地使用权”，明显具有二手转让性质，不过那时我国的房地产市场还不健全，二手房市场尚未形成气候。 　　 从1999年8月1日至2005年6月1日，单位和个人销售或转让购置的不动产或受让的土地使用权是以差额征收或免予征收营业税，税负较低。它的出发点是为了切实减轻个人购买卖普通住宅的税收负担，从而积极启动住房二级市场。 　　 《国家税务总局、财政部、建设部关于加强房地产税收管理的通知》（国税发[2005]89号）将“不动产”按照居住用房（又细分为普通住房和非普通住房）和非居住用房等对营业税政策进行调整，并且明确了时间界限. 规定2005年6月1日后，个人将购买不足2年的住房对外销售的，应全额征收营业税。2005年6月1日后，个人将购买超过2年（含2年）且符合当地公布的普通住房标准的住房对外销售，可持该住房的坐落、容积率、房屋面积、成交价格等证明材料及地方税务部门要求的其他材料，向地方税务部门申请办理免征营业税手续。2005年6月1日后，个人将购买超过2年（含2年）的住房对外销售不能提供属于普通住房的证明材料或经审核不符合规定条件的，一律按非普通住房的有关营业税政策征收营业税。这里将购买不足2年的住房对外销售全额征收营业税，超过2年的普通住房对外销售免征营业税，超过2年的非普通住房及非居住用房仍然按照差额征收营业税。 　　为贯彻落实《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（国办发[2006]37号），抑制投机和投资性购房需求，进一步加强个人住房转让营业税征收管理，《财政部、国家税务总局关于调整房地产营业税有关政策的通知》（财税[2006]75号）明确：2006年6月1日后，个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房对外销售的，按其销售收入减去购买房屋的价款后的余