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深圳万象城成功开发经验 如今国内城市综合体或真正超大型一站式的消费中心兴起 ，随着国家房地产新政的调整步伐，在商业地产领域与国内外具备雄厚实力的地产开发商、商业地产专营运营商、大型零售商的大力推动下，毫无疑问在我国即将迎来城市综合体或超大型一站式消费中心百花齐放的春天！但据笔者观察虽然各地城市综合体或超大型商业综合体数量激增，但正如商业地产专家杨宝民先生所言，国内却仍然缺少象日本等世界顶级的城市综合体精品！ 　　国内城市综合体的领军人物万达集团，虽然目前已在国内已开发了约四十个左右的城市综合体的项目，由于万达集团的发展战略是通过规模连锁经营，笔者认为，这一点与咱们零售行业的连锁企业的发展如出一辙，那就是必须实行标准化，因为，只有标准化的东西才能复制，因此，万达这几年所做的努力就是标准化，从而要牺牲个性或特色包括开发时间等，一针见血地说万达其所开发的作品仍然是粗造的，最多只能算是标准化的合格产品，而非精品，精品是需要个性化的、更需要长时间来精雕细琢的，比如日本的世界级的城市综合体精品六本木新城，开发商森株式会社用了17年方开发建成，这样样漫长的开发周期是世界上任何一个开发商无法做到的！ 　　基于于此，笔者便萌生了对国内难得的城市综合体或超大型购物中心的精品案例研究的冲动，虽然，深圳万象城也有不少行业的专家、学者从不同程度进行了解读，但却仍难阻止笔者对于国内超大型购物中心或城市综合体精品研究的兴趣。 　　华润“万象城”，顾名思议就是包罗万象之城，这就是华润的决策者意图将“万象城”打造成名副其实的“万象”之城。你能想象到的城市功能和消费，这里全都能得到满足。在这里你可以看到国内最好影音效果的电影，全球顶级的奢侈品这里都能买到，这里有国际标准的真冰滑冰场，超市、百货、餐饮……这些就更不用说了，在万象城呆上一整天，吃、喝、玩、乐，你或许会觉得时间不够用。 万象城由香港华润集团投资４０亿元开发建设的城市综合体华润中心的商业建筑群，总建筑面积55万平方米。其中包括深圳君悦五星酒店400间客房、万象城购物中心、华润中心写字楼和幸福里高尚住宅。 　　集零售、餐饮、娱乐、办公、酒店、居住等诸多功能于一体的大规模、综合性、现代化、高品质的标志性城市商业综合体。 　　其在诞生之前就号称“深圳最大、华南最好、中国最具示范效应的超大型室内购物中心”。万象城总建筑面积１８．８万平方米，拥有近３００个独立店铺，集零售、餐饮、娱乐、休闲、文化、康体等于一身，是真正意义上的“一站式”消费中心。 　　万象城借鉴国外购物中心的成功经验，业态组合方面采取“主力店＋次主力店＋专门店”的形式。 　　四家主力店包括深圳最大的电影城嘉禾影城、奥运标准的“冰纷万象”滑冰场、REEL百货、OLE超市。深圳万象城至今已经运营5年多，其出租面积7万多平方米的购物中心。 　　资料显示，深圳万象城在2007年的营业额约26亿元人民币，占罗湖区GDP的6%，现据内部人士披露2009年营业额约36亿元人民币的骄人业绩也一再表明了其国内的标杆地位！是迄今为止中国内地投资回报率最高的购物中心。预计2010年深圳万象城的营业额或将逾40亿元，每年将有超过3000多万人次的客流量，为社会就业提供8000多个工作岗位。 　　笔者对比2009年年度零售企业的销售排名榜，以深圳万象城单店的销售客额接近40亿元，即可进入中国零售百强前60名，且在香港著名的企业百佳内地企业年度总销售额之上，如此大的吞吐量是我们传统的零售门店难以望其颈背的，看到深圳万象城的单店销售数据，我不知道身为零售业内的精英们作何感想？ 　　但从另一角度由此可见“城市综合体”的威力真的非同凡响！有人禁不住会问，深圳“万象城”乃何方神圣？他是如何做到以上巨量销售额与客流量的。 一.市场商圈：锁定深圳蔡屋围新兴CBD商圈 　　?熟悉深圳的朋友都应该知道，深圳的CBD商圈，犹如风水轮般不停转动着的，在80-90年代深圳的CBD商圈是以国贸为中心；2000年后随着地王大厦、书城、深圳剧院等兴建，深圳的CBD商圈业已开始向蔡屋围转移，如果要预测深圳未来下一个CBD商圈，笔者预测或将会向福田区的市民中心一带转移，因此，深圳万象城现所在市场区域是深圳著名的蔡屋围CBD商圈，其商业地位现无可替代，深圳万象城与地王大厦、深圳书城、邓小平画像等一同成为蔡屋围CBD商圈的旅游景点，极大地助推了华润万象城的人气： 　　1）.在蔡屋围CBD商圈云集深圳金融心脏深圳证券交易所、发展银行大厦等金融机构； 　　2）.蔡屋围的深圳书城是深圳市图书消费中心，是无可替代的的最大人流集聚中心； 　　3）.深圳大剧院是深圳重要的文化设施； 　　4）.以地王大厦为标志，蔡屋围CBD是深圳高档办公中心与地标； 　　5）.深圳荔枝公园是深圳居民休闲中心之一； 　　6