鹿泉市综合体项目前期探讨.pptVIP

鹿泉项目前期探讨 石家庄辖区 石家庄市 鹿 泉 市 最临近石家庄中心市区 鹿泉 城区 石家庄市区 太行山 动物园 抱犊寨 龙泉寺 8.3KM 14.3KM 本案 西 部 生 态 带 对鹿泉的意义：未来城市发展一体化的“近心端” 地产价值挖掘 对石家庄的意义：向郊区扩张的“近景端”－－太行山是最有代表的风景区方向 东 部 产 业 带 石家庄 鹿泉 Ｏ 定位：加强与石家庄的联系，与鹿泉划清界限 海山公园 商业与住宅的关系 模式A: 先开发大量住宅，形成规模化的住宅区 待住宅售出入住形成人气后，发展社区型商业 优点：风险低，资金周转快，当居民形成规模后即可保证消费量 缺点：以零散配套型商业为主，辐射范围低；被“边缘化”的住宅商业均难以实现高售价 中心 边缘 2 KM 商业与住宅的关系 一般性社区商业有效辅射范围在２KM左右 本案附近人口密度极低，近期难以形成硬性消费能力 商业与住宅的关系 模式A: 先开发大量住宅，形成规模化的住宅区 待住宅售出入住形成人气后，发展低商为主的社区型商业 优点：风险低，当居民形成规模后既可保证消费量 缺点：以配套社区型商业为主，辐射范围低；被“边缘化”的住宅商业均难以实现高售价 中心 边缘 Ｘ 商业与住宅的关系 模式B: 先开发聚集的综合型商业群 待商业成功后，沿周边开发“近商业中心”的住宅（或商业住宅同时开发） 优点：改变城市结构，创造了一座“城中城”，郊区变为城区，房价提高 缺点：资金回收较慢，风险较大；尤其是先开发商业，整个操作的风险随着对商业风险的依赖而加剧 原中心 新的 中心 Ｏ 我们的目标：保证商业的成功率，扩大商业辅射范围 10KM 2KM 区位及公路对商业的影响 随着人气渐弱，住宅在心理上被边缘化 主城商 业中心 住宅 模式A: Ｘ 商业 副中心 城区 郊区 10KM 2KM 区位及公路对商业的影响 商业包围住宅，住宅价值得以提升 主城商 业中心 住宅 模式B: 商业 副中心 城区 Ｏ 轨道交通对商业的影响 弱目的性商业是提升商业档次的重要因素 轨道交通站能带来大量辐射的弱目的性人流：本案被轨交环抱，但距站点有一定距离 动物园站 曹庄站 石井站 威远门站 郑家庄站 申后站 M3 海山 公园 基地分析 凤凰山 河景 轨交站 A B C D 快速干道 通往市区 太行山——抱犊寨 地块特征 A B C D D地块： 距离主城最近，有展示作用；公路交通非常便利；河流横穿 C地块： 公路交通便利 B地块： 地势低洼，紧邻海山公园及公共文化建筑，且各种交通均便利 A地块： 距离城市最远，如果有一定高度，将获得多面观山视野 商业可能的位置 商业分析 综合型商业一般有效辐射范围是3.5KM左右 3.5KM 附近有效范围内人品密度极低，商业难以形成规模与档次 商业分析 区域潜在消费能力低 如果作为一般商业综合体项目运作 短期内将难以形成较高商业价值 并且难以通过商业带动住宅价值 石家庄市区 （平均14.3KM） 鹿泉 城区 本案 首要目标：扩大商业的辐射范围 地产价值挖掘 由于西部受山脉阻挡，我们的目的是用特色的环境与产品，将市场聚焦到石家庄市区 3.5KM Ｘ Ｘ Ｘ Ｘ Ｘ Ｘ Ｘ ——为了加强商业“磁力”我们需要增强商业的主题性： 中高端品牌化运作模式 以FAST FASHION为主题的时尚消费 以体验型消费为主题的综合体 以生态为主题的商业综合体 弱 强 √ √ 顾客——游客 的角色互换 有明确主题的休闲式商业综合体，提供适合4小时以上行为的丰富的业态 ——为了吸引更远的游客应挖掘本案的独特体验性： ——观山主题商业给太行山注入水的元素提供最佳远观太行平台 ——公园主题商业提供俯瞰公园的平台休闲商业与公园互动建筑为公园注入活力 ——亲水主题商业水元素渗透与互动 ——项目应直指石家庄而与 “鹿泉市” 划清界限此举有利于城市一体化以及房产的销售 鹿泉市 海山公园 南端河景 Ｘ 遥望太行山 体验型商业实例分析：上海临港项目 临港新城商业项目——岛状多样性的丰富体验，吸引回头客 商业带动住宅 城市中心 海山 公园 生态\体验式 购物中心 非比寻常的主题性 具有强烈的辐射能 环境、配套、人气、 趣味性等引人入胜 的因素完全具备 太 行 山 \ 抱 犊 寨 凤 凰 山 动物园\龙泉寺 会议功能 度假酒店 隐性关口概念 明确的主题使本案具有“可玩性”，成为太行山方向必游的“景点”，吸引游人停留 区别于纯自然景观与纯城市购物中心的综合业态 “太行山关口” 市区往太行山进行 各种活动的消费者 太行山 第 二 居 所 商业带动住宅 城市中心 公园 生态\体验式 购物中心 太 行 山 \ 抱 犊 寨