房地产企业财务风险实证分析及测度.docxVIP

杨军芳（西安财经学院商学院 陕西 杨军芳 （西安财经学院商学院 陕西 西安 710100） 摘要：房地产行业由于资金投入量大、回收期长等特点，再加上行业自身尚不成熟问题，决定了该类企业 面临巨大的财务风险。只有对风险进行准确的测度和分析，才能有效的防范和控制房地产企业的财务风险。本 文根据房地产企业的现实情况，通过对奥尔曼模型的相关临界值进行修正，提出了适应我国房地产企业财务风 险测度的Z值判别标准，并进行了验证。结果表明：模型具有较高灵敏度，能有效地进行财务预警。 关键词：房地产企业 财务风险 风险测度 房地产业是一种高风险、高收益的产业，价值规律如同一只“看不见的手”给房地产开发企业投资带来巨大的不确定性。作为典型 的资金密集型行业，由于资金投入量大、回收期长、变现能力差等特点，同时存在行业自身尚不成熟、体制不健全、法规不规范等问题， 决定了房地产企业必然会面临巨大的财务风险。中国指数研究院2008年6月发布的一项有关房地产上市公司研究成果表明：沪深房地 产上市公司资产负债率在2007年大幅上升，达到76.49% ，负债风险显著提高。同时，部分沪深房地产上市公司在多次加息后资本成本上 升，EV A（经济增加值）降幅明显。数据显示，近百家沪深房地产上市中，超过60% 的公司2007 年EV A 为负，导致沪深上市公司资产成本 压力日益加大。房地产企业的财务风险成为当前房地产企业亟待解决的问题之一。本文从实证分析的层面来来测度和反映我国房地产 企业财务风险，并就此提出防范房地产行业财务风险的相关对策，从而为促进我国房地产企业健康发展进行积极探索。 一、房地产企业财务风险表现形式及其管理问题分析 （一）房地产企业财务风险的表现形式 房地产开发企业，财务风险主要表现为以下几个方面：（1）偿还债务风险。开发企业虽然 也实行资本金制度，但大部分开发企业在初期阶段均以负债开发为主，自有资本金比例相当低，大量的开发资金来源于借贷。根据调查 显示，目前我国房地产开发企业的资产负债率平均高达75% 以上，甚至有超过90% 以上的，远高于60% 的警戒线。筹资结构不稳定，资金 成本高。在所谓高回报利益趋动下，很多企业置到期能否偿还本金及高利率的风险于不顾，盲目地、过度地、不合规范地进行名目多样 的筹融资活动，资金空转、借贷短期流动资金贷款、大面额存单转贷等，为企业埋下了到期支付能力及利滚利负担的财务风险。（2）利率 变动风险。房地产企业需要的资金链一般都很长。在负债经营期间，由于通货膨胀等影响，贷款利率发生增长变化，利率的增长必然增 加公司的资金成本，从而抵减了预期收益。高额的利息将成为房地产企业沉重的负担。自2008年以来我国经济通货膨胀问题较大，财政 政策的紧缩同时货币市场上利率增长，使得我国大部分房地产公司资金成本的上升，进而使得企业预期收益减小的风险增大。利率变 动风险在某种意义上是房地产企业面临的诸多风险中最为致命的不测风险。（3）再筹资风险。对于房地产企业来说，高负债率进一步限 制了企业在其他融资渠道上进一步得到贷款的可能性。而且房地产企业的经营链条一般比较长，这种高负债率的存在使得链条断裂风 险加大，一旦断裂会造成其他企业的连锁反应，再筹资风险的效应会放大从而给集团经营带来致命威胁，从而对整个经济来说也是一 个巨大的经营风险。 （二）房地产企业财务风险管理存在问题 目前房地产企业财务风险管理存在问题主要有：（1）企业贷款比较随意。目前我国有 些房地产企业没有对资金进行科学合理规划，为了使得一些项目上项，有些企业没有对自身的资金潜力进行估算，没有对内外负债 进行估计。而是千方百计地向银行贷款甚至向事业单位借款，从而加大了房地产项目的投资风险程度。再者，一旦拿到项目上项以 后，并没有对整个项目进行合理规划，没有做全面的研究计划，盲目使用，分不清资金使用的轻重，没有从整体上规划项目的用款，客 观上导致风险的增大。（2）单个项目的负债金额较大。我国大部分房地产企业的大量资金都是来源于借贷，很少有自有资金，因而其 借贷的资金金额都比较大，如果项目较大的话，同样导致负债成本的上升。另外，一些项目上项以后，由于质量的难度和风险使得项 目在很长时间内都成为一个比较大的问题困扰着房地产企业。有些房地产企业为了能使项目正常开工，在所谓高回报的利益驱动下 盲目举债加重了成本负担与债务风险，企业负债规模巨大，利息支出加大，收益降低而导致企业丧失偿付能力或破产的可能性也增 大。（3）资本结构不合理。而且根据组合风险分散理论，多元化筹资可以有效地分散企业的筹资风险，单一化筹资是非常危险或成本 很高的，极易造成资金链断裂。（4）内部信息传递不畅。目前，大多数房地产集团内部各部门之间以及上下级企业之间缺乏统一的规 划，就很容易造成房地产企业难以对下属的部门及子公