对我国房地产实行最高限价理论分析和政策建议.docVIP

收稿日期2011716作者简介周建元男湖南省祁东人湖南大学经济与贸易学院博士研究生现供职于湖南省财政厅教科文处研究方向开放经济与服务贸易。对我国房地产实行最高限价理论分析和政策建议TheoreticalAnalysisandPolicyRecommendationsfortheImplementationoftheCurrentCeilingofRealEstate周建元ZHOUJian-yuan湖南大学经济与贸易学院长沙410007摘要我国房地产市场具有其特殊性可以用附加投机性需求的均衡模型分析特点是需求斜率较大投机色彩浓厚。对这种不完全的市场实施一般性的财政和货币政策难以产生效果这是我国房地产调控效果不显著的深层次原因而对我国房地产市场实施最高限价则是既有效又不伤及我国经济活力的有效措施。实证分析表明我国房地产属于典型的投机性市场不但要实施限价还要配套实施调整财政金融政策、对开发商限定利润、对地方政府限定土地出让价格等措施才能达到应有的效果。关键词房地产最高限价附加投机需求的均衡模型政策的整体性调整中图分类号F293.30文献标识码A文章编号10001549201110005406一、引言调控房地产市场是我国2010年的第一个重大经济调控措施。2010年4月开始的“房地产新政”被称为我国历史上最严厉的房地产调控政策其主要内容包括提高购房贷款的比例、控制居民购买投资房、舆论引导、清理开发用地、新建廉租房和低价房等。该政策实施一年来我国房价不但没有下跌还保持了持续上涨的势头且涨幅较大城镇居民对房价普遍持上涨预期而且房地产对整个物价上涨和社会稳定的影响越来越大。在此背景下笔者认为通过限价措施促进房地产调控政策达到预期目的将具有特别重要的意义。二、附加投机需求的均衡模型一个基本理论分析框架房地产限价政策是行政直接干预市场价格的一种措施。根据传统的市场经济理论价格是发挥资源配置作用的核心所在。一旦实施限价政策市场机制将被破坏市场供求关系难以实现结果将出现需求过大、供给不足、经济萎缩等直接效果而间接的后果则更为严重主要表现在腐败盛行、两极分化更加严重等。一般情况下实行限价政策尤其是对房地产这种关系国计民生的重要市场实施限价将是一个值得慎重思考的问题。其基本原理如图1。从图1可知一般的市场理论认为在最高限制市场价格的情况下社会将出现产出方面的损失。在没有限价的情况下市场的均衡点在E点均衡价格及产量分别是P和Q而实施最高限价以后最高限价的价格为PA由于PA低于P所以供给将减少到E2而需求将增加到E1。该产品的产出将下降QQ2的规模而供求之间的缺口则扩大为Q1Q2的规模。因此一般情况下我们不赞同最高限价。这一政策容易扭曲价格、减少产出、扩大供求缺口。但是对于房地产这种具有刚性需求和投资需求并存的市场是否也具有同样适用的原理我们根据图1的基本原理对其进行房地产市场的改造形成具有投机需求市场的均衡分析框架。基本原理是452011年第10期中央财经大学学报总需求刚性需求投资需求1…………………………………………………………………………将公式1表示在图2上。没有投资需求的房地产市场的均衡点在E1点这是一个对尚未拥有住房的人有利的均衡点即价格为P的均衡点这点上的价格比较低有利于没有住房的人以低价格购买住房。当投资需求出现以后房地产市场将出现新的均衡点即E0点由于需求曲线由D1上升到D2价格也相应上升了这种情况不利于尚未购房者购买住房。实际情况可能更为复杂主要是看供给曲线的斜率如果从E1到E01点是一条垂直曲线即交点为E01而不是E0则说明刚性需求以外的都是投机性需求属于房地产泡沫其需求曲线表现为D3。如果出现D3曲线这一情况则实施最高限价政策将出现三个政策效应图1最高限价的政策效应分析图2房地产行业最高限价的政策效应分析1价格下跌由于实施最高限价的政策房地产市场的整体价格将由PA下降为P而且价格下降的时间极短政策出台后价格就可以下降到P点上不必等待市场机制去发挥作用。这是一个显著的优势因为房地产市场上的影响因素很多运用经济参数调节房价往往达不到目标最高限价则具有高效的特点。2经济稳定55中央财经大学学报2011年第10期对市场实施最高限价一般都要伴随产出量的下降从而对经济带来损失。对于我国这样一个就业压力很大的国家来说在通胀和失业之间一般是失业的危害要大一些。如果能够控制通胀又不带来经济效率损失则是最佳的选择。根据图2的原理实施最高限价后房价能够控制到合理的水平P但又不会降低产出产出没有变化始终是Q1那么这就是一个非常理想的政策选择了。3投机需求消失控制投机性需求始终是各国房地产调控的基本出发点。因为房地产投机的直接后果就是产生严重的资产泡沫而资产泡沫是必然要破裂的资产泡沫破裂的直接后果就是商业银行的不良资产急剧增加进而诱发商业银行大规模破产最后危及