商业地产与资产证-券化之国内cmbs市场解析和前景展望.pdfVIP

乾立行研 乾立行研 商业地产与资产证券化之 国内CMBS 市场解析和前景展望 （精华版） 2017 年7 月 内容摘要 商业地产与资产证券化  中国房地产行业从增量时代迈入存量时代，从业者们发现已然站在发展的交 叉路口上。商业地产因其经营特性，迫切需要与资产证券化类金融工具对接。 研究专题 这也推动了国内房地产资产证券化自 2014 年起迅速发展 ，为房地产行业由 银行贷款等间接融资转向资本市场直接融资带来更多选择，为行业发展注入 新的活力，有利于推动市场结构优化、盘活存量资产。  其中，商业地产抵押贷款支持证券（CMBS ）一直是成熟市场主流的资产证 券化品种，也是商业地产重要的融资渠道之一。  国内交易市场发行的 CMBS 虽然起步于 2016 年下半年，但后来居上，发 行规模已突破人民币 400 亿元，未来市场发展潜力可期。  本文简要阐述了中国房地产行业特别是商业地产资产证券化的发展现状，聚 焦于 CMBS 展开深入研究，并对其未来发展机会和前景展开思考。 制作 乾立基金 战略管理部 行研中心 意见联系 majianyang@ heying@ 乾立行研 一、 商业地产与资产证券化 (一) 国内房地产资产证券化发展概要 国内的资产证券化最早可追溯到上世纪 90 年代初期，正式起步于 2005 年，受市场与基础资产、参与主体 以及监管政策环境等各方变化所推动，从 2014 年开始规模迅速扩大。 房地产资产证券化是指以房地产相关资产为基础资产的证券化产品。从其本质而言，是指将一个或一组流 动性较差但能产生现金流的不动产资产，通过一系列的结构安排和组合，对其风险和收益进行分割和重组，并 实施一定的信用增级，从而将资产的预期现金流转换成流通性和信用等级较高的金融产品。 目前我国房地产领域的资产证券化业务主要还是企业资产证券化 ，发行产品大类上可分为商业地产抵押贷 款证券化（CMBS ）、以物业租金收入和应收账款等未来稳定现金流为支持的非信贷资产证券化（ABS ）、以及 以成熟物业为基础资产发行股票、信托受益凭证的房地产投资信托基金（REITs ）三种形式。根据基础资产的具 体细分，大抵又可以分为以下几类： CMBS 商业房地产为抵押，以相关物业未来收入为偿债本息来源的资产支持证券产品 类REITs 通过嫁接私募基金／信托投资优质不动产资产实现物业所有权转移，而原始物业持有者获得对价 物业费ABS 以物业费合同债权的未来现金流作为第一还款来源的收益权资产证券化产品 以开发商未收到的银行按揭贷款或购房者未来应分期支付的房款等应收账款为基础资产发行的资产 购房尾款ABS 证券化产品 保理资产ABS 以商业保理资产为基础资产发行的资产证券化产品 酒店收入ABS 以酒店经营物业的未来收益权为基础资产的资产证券化产品 租金收入ABS 以物业租金合同债权为基础资产的资产证券化产品 据不完全统计数据显示，自 2014 年起至 2017 年上半年，国内房地产相关资产证券化产品共发行 97 单， 发行规模总计已达 1644.74 亿元。详见下图。  图：自2014 年至今国内房地产资产证券化产品发行情况 （单位：亿元） 832.49