万科东莞松山湖1号项目营销策略_84ppt_中原.pptVIP

Strategy Research 信托规模： 人民币8000万元至人民币16000万元； 该信托计划项下的信托合同不超过200份（含200份） 信托期限：2年 预计年收益率：预计4.8% 信托计划资金收益来源： 东莞万科公司或万科集团支付的贷款利息。 资金要求： 加入信托计划的资金为人民币 每份固定金额为人民币80万元。 推介期限： 2006年8月10日至2004年9月10日 安全稳健－－万科集团对该项目贷款本息的偿还提供连带责任担保。 流动性强－－按信托文件的约定，可办理转让、赠与或继承。 收益可观－－与同期银行存款、国债与企业债券相比，收益可观。 购房折扣－－享受由松山湖提供的购楼优惠达85折。（可转让） 目前的形势看来，大量的闲散资金流入股票市场，普遍预期会在今年的7-8月有有个调整期，我们是希望用一种更创新的方式推动深圳的投资客户。 06/5 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 07/1月 2月 3月 租用凯悦酒店多功能厅，改变看楼策略 凯悦酒店预计7月开业，租用多功能厅作为接待处VS洗脑房 理由： 1、是松山湖标示性建筑，好找 2、是本项目必须利用的资源和增值点。 我们的推盘计划是…. 1 2 3 样板房区 沿宾湖路，用电瓶车从酒店送到样板房区 将本项目的区位价值最大化 06年8月到10月，是客户积累的关键时期 Action:启动客户—— 1、利用深圳东莞两地的户外媒体开始宣传 2、利用万科会刊物/万科周刊等优质媒体宣传 3、在深圳举行推介会 4、中原开始全面动用深圳/东莞资源进行认筹 5、争取积累客户1000-1500 06/5 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 07/1月 2月 3月 1000-1500批 五种“与他沟通”的广告手法 描绘他的世界 结合他的需求 肯定他的成就 点燃他的野心 激励他的幻想 未来住宅产品进入的两个竞争领域 1 东莞别墅市场 2 深圳的度假/投资别墅市场 如果我们进入所面临的挑战和机会 找到我们的最优策略 1 东莞别墅市场 莞城 南城 万江 东城 改造莞城 巩固东城 聚焦南城 东莞的房地产市场变化趋势 建设·百悦新城 建面:43万㎡ 2007年,现代欧式 挂牌土地 御花苑 建面:55.8万㎡ 2004年—,西班牙风情 挂牌土地 金众·葛兰溪谷 建面:26万㎡ 2006年,法式风情 深业项目 13万㎡ 东汇广场 建面:2.5万㎡ 2006年,现代 汉唐项目 建面:1.79万㎡ 2007年,待定 中信森林湖 建面:65万㎡ 2006年,南加州风情 世纪城 建面:80万㎡ 2004年,澳州风情 光大锦绣山河/18万/独立别墅300-1000 东骏豪苑/48万/r1.69/小高层+多层+别墅 棋峰天下/21万/220-240TH 世纪城国际公馆/80万/900套/r=0.69/、TH、叠拼） 中信森林湖/65.8万平米/r=1/别墅+ TH(已认筹) 金众.葛兰溪谷/26万平米/r=1.8/ TH +洋房空中别墅为主 4季度 1季度 2季度 3季度 4季度 1季度 2季度 3季度 4季度 1季度 2季度 3季度 4季度 1季度 2季度 3季度 4季度 2005 2006 2007 2008 2009 深业南城项目/13万平米/r=1.5/ TH +洋房空中别墅为主 万科松山湖/9.3万/ 竞争非常激烈 2006年下半年不包括各个镇区的别墅项目，TH850套 别墅420套左右 中信森林湖 世纪城国际公馆 旗峰天下 愉景花园 峰景GOLF 御花苑 海逸豪庭 加州阳光 龙泊东江 三正半山豪苑 碧水天源 卧龙山别墅 佳兆业水岸山城 翡翠山湖 蓝山锦湾 银湖山庄 东骏豪苑 锦绣山河 根据不完全统计，别墅及TH总的供应量在3000套左右 05年, 全市商品房销售面积达208.65万平米,比04年同期的211.5万平米下降了2.85万平米, 商品房销售面积连续两年下滑； 商品住宅销售176.13万平米,比去年的151.42万平米,增长了16%,其中别墅成交量达25.25万平米,基本同去年持平 ；约900套 需求分析 05年全市房地产施工面积1127.73万平方米，竣工面积为101.78万平米 施工面积与竣工面积倍数比为11.5 2 深圳的度假/投资别墅市场 历年住