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万科城营销策略汇报 万科城销售组 2012年6月 市场分析 目录 前期策略回顾 客户分析 后期销售策略 市场分析 月份 1月 2月 3月 4月 5月 6月 合计 （万元） 签约金额 （万元） 1148 1713 3523 4549 3634 983 15556 2012年已实现签约金额1.56亿元。 四月集中认购，销售业绩较好。 本体分析 月度去化情况 户型 总计 已售 库存 去化率 套数 套数 套数 金额（元） 2A 190 122 6864% 2B 190 54 136 146583848 28% 2E 124 75 4960% 2F 128 50 7839% 楼座 户型 总计 已售 库存 去化率 套数 套数 套数 金额（元） 8#楼 2A 62 56 6 7900897 90% 2B 62 27 3544% 9#楼 2A 128 66 6252% 2B 128 27 101 108254233 21% 10#楼 2E 124 75 4960% 2F 128 50 7839% 总计 　 632 301 331 386304832 48% 2.1.1期住宅库存梳理： 南北通透的端户虽售价较高，但因产品力够好，高端首置客户对此较为偏爱，去化最好。剩余库存主要集中在双南向的2B及2F户型。 本体分析 库存结构 产品类别分析 2010.1-2012.5-万科G3品类项目供求价存分析 受限购持续影响，2012年1-5月，G3品类供求同比均大幅下降，降幅高达60%以上；成交价格10867元/平，同比降5个百分点； 5月份，G3品类成交量2.71万㎡，环比增48%。刚性需求客户释放，成交量有所回升。 G3品类供求价存分析 产品类别分析 2010.1-2012.5-G3品类项目库存分析 限购以来，G3品类库存量稳步增涨，至2011年底，达到79万㎡的峰值； 2012年1-5月， G3品类库存量呈现出高位平稳态势，存销比小幅回落至35。库存去化压力依旧较大。 G3品类项目库存分析 产品类别分析 2010.1-2012.5-G3品类项目成交结构分析 2010.1-2012.5-G3品类项目供应结构分析 G3品类供应以90㎡以下首置户型为主，客群主要为刚需客户； G3品类项目中120㎡以下产品成交占比约80%，为成交绝对主力； G3品类供求结构分析 竞品分布 万科城一类竞品——海信淮安郡 项目鸟瞰图 项目区位图 区位 新都心清江路与淮安路交界 物业类型 2栋12层、4栋18层 占地面积 17579㎡ 容积率 1.95 建筑面积 34300㎡ 开盘时间 2011年10月16日 绿化率 37% 总户数 西区1-4号楼336户，东区64户 车位配比 1:0.8 装修情况 毛坯 物业费 2.4元/㎡/月 开发商 青岛海信瀚海置业有限公司 物业公司 海信物业管理有限公司 建筑设计 澳斯派克（北京）景观规划设计有限公司 景观设计 澳斯派克（北京）景观规划设计有限公司 首期交房 2013-05-31 目前报价 12527元/㎡ 项目基本信息 万科城一类竞品——海信淮安郡 海信淮安郡成交量价分析 1-5月，库存月均去化9套； 典型营销活动：5月，推出特惠房源共12套，一口价11398元/平，截止活动结束仅去化5套； 特价房去化较慢的主要原因为房源全部是中间不通透户型，许多客户不认可。 万科城一类竞品——青建依山半岛 项目基本信息 项目鸟瞰图 项目区位图 区位 长沙路南，劲松五路西，劲松三路东，同德路北 物业类型 15栋16-20层高层和小高层 占地 面积 55360㎡ 容积率 2.70 建筑 面积 149447㎡ 最早开盘时间 2011-06-07 绿化率 40% 总户数 共1387户 车位 配比 1:0.8 装修 情况 毛坯 物业费 1.80元/㎡ 开发商 青岛瑞城置业有限公司 物业 公司 渤海物业 建筑 设计 青岛市民用建筑设计研究院 景观 设计 上海哲道建筑有限公司 首期 交房 2013-08-01 当前 均价 11149元/㎡ 万科城一类竞品——青建依山半岛 青建依山半岛成交量价分析 1-5月，月均库存去化8.8套； 典型营销活动：2012年1-5月，全款9.6折，按揭9.8折，按期付款优惠1万； 1-5月，青建依山半岛价格平稳，亦无较大的优惠政策与推广，去化速度慢； 成交逐渐下滑 万科城一类竞品——开泰锦城 项目基本信息 项目鸟瞰图 项目区位图 区位 崂山区合肥路南，劲松六路东 物业类型 4栋高层 占地 面积 15295㎡ 容积率 2.94 建筑 面积 56703㎡ 最早开盘时间 2012年3