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住宅物业服务价格评估规范 上海市房地产估价师协会 发 布 上海市物业管理行业协会 目 次 前 言 II 1 适用范围 1 2 规范性引用文件 1 3 术语和定义 1 4 基本要求 2 4.1 总要求 2 4.2 评估方 2 4.3 委托方 2 5 评估准则和依据 2 5.1 评估立项 2 5.2 评估准则 3 5.3 评估依据 3 6 价格评估的实施 5 6.1 评估人员 3 6.2 评估参数 5 6.3 评估内容 5 6.4 评估结果 8 附 录 A 住宅小区建筑规划参数一览表11 附 录 B 住宅小区共用设施设备统计汇总表12 附 录 C 住宅物业服务成本定义14 附 录 D 住宅物业管理价格构成细则16 附 录 E 住宅物业服务价格评估报告（参考文本）19 I 前 言 为提高本市住宅物业管理服务水平，促使物业管理供需双方按照市场化原则选择规范评估并确 定质价相符的物业服务收费价格，根据国务院颁布的《物业管理条例》、《物业服务定价成本监审办 法》和上海市有关行政法规要求，特制定本标准。 本标准按照 GB/T 1.1 给出的规则起草。 本标准由上海市房地产估价师协会提出并归口。 本标准起草单位：上海市房地产估价师协会、上海市物业管理行业协会、上海青蓝管理咨询有限公 司。 本标准主要起草人：邵晓春、周宏伟、潘国强、张建、高清廉、潘海生 II 住宅物业服务价格评估规范 1 适用范围 本标准规定了住宅物业服务价格评估的基本要求，以及价格评估的责任、依据、准则与规范要求。 本标准适用于本市行政区域内，住宅物业管理区域服务价格的评估活动。 2 规范性引用文件 下列文件中的条款通过本标准的引用而成为本标准的条款。凡是注日期的引用文件，其随后所有的 修改单（不包括勘误的内容）或修订版均不适用于本标准。凡是不注日期的引用文件，其最新版本适用 于本标准。 《物业管理条例》（国务院令第666号） 《物业服务收费管理办法》（发改价格[2003]1864号） 《物业服务定价成本监审办法（试行）》（发改价格[2007]2285号） 《上海市住宅物业管理规定》（2004年8月19日上海市第十二届人民代表大会常务委员会第十四次会 议通过，2018年11月22日上海市第十五届人民代表大会常务委员会第七次会议修订） 《上海市住宅物业服务规范》（沪房地资物[2008]193号） 《关于住宅物业管理区域物业服务收费实施酬金制物业服务计费方式的有关问题的通知》（沪房管 规范物[2015]7号） 《上海市住宅物业服务价格评估管理规定 （试行）》（） DB 31/T 360-2006 《住宅物业管理服务规范》 3 术语和定义 3.1 住宅小区 residential district 住宅小区也称 “居住小区”，是由城市道路以及自然支线（如河流）划分，并不为交通干道所穿越 的完整居住地段。住宅小区一般设置一整套可满足居民日常生活需要的基层专业服务设施和管理机构。 3.2 物业管理 property management 是指住宅小区内的业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，或 者通过其他