2019年三季度中国房地产市场总结与展望.PDFVIP

zk 2019 年三季度中国房地产市场总结与展望 （上） 1/ 17 政策：调控预期放松而实际加码，涉房信贷仍将继续收紧 三季度，调控政策层面，政治局会议明确提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”， 意即“四限”调控仍将从紧执行，“房住不炒、因城施策”政策主基调未变，热点城市调 控政策再升级，大连、洛阳等加码调控；信贷资金层面，央行降准释放长期资金 9000 亿 元，信贷环境整体趋向宽松，但涉房信贷将适度收紧。央行发布贷款利率定价新机制—— LPR ，贷款利率中枢将下移，但房贷利率却恐将易涨难跌。其他制度性建设方面也有创新， 如上海自贸区新片区规划落地、深圳上升为“先行示范区”。财政支持北京、上海、长春 等 16 城发展住房租赁市场。新《土地管理法》规定集体建设用地入市，有望成为未来供 地潜在增量，其对发展租赁、商业大有裨益。 1 、明确不将房地产作为短期刺激经济的手段，“掐灭”放松预期 7 ·30 政治局会议明确提出：坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实房地产长效 管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段。 “房住不炒、因城施策”的政策主基调未变，市场默认的“夜壶”理论已经失效，即使中 国经济再困难，也不会重走刺激房地产进而挽救经济颓势的老路，这使得房地产政策放松 预期被大大削弱，已由年初的宽松预期转变为现阶段的加码。 2 、降准释放长期资金9000 亿元，但涉房信贷仍适度收紧 9 月初，国常会释放稳增长信号，明确提出要把做好“六稳”工作放在更加突出位置。9 月 16 日，央行全面下调金融机构存款准备金率0.5 个百分点，定向降准 1 个百分点，释 放长期资金约 9000 亿元，这是自今年 1 月后，第二次全面降准。 虽然整体资金环境趋向宽松，但涉房信贷仍在收紧。国常会再次强调专项债资金不得用于 土地储备和房地产相关领域、置换债务以及可完全商业化运作的产业项目。与此同时，银 2/ 17 保监会在 32 个城市开展银行房地产业务专项检查工作，针对检查出的违规现象，将从严、 从重处罚。 3 、LPR 利率中枢实际已然下移，但房贷利率易涨难跌 考虑到金融支持实体经济和解决民营、小微企业融资难和融资贵问题，理顺资金价格传导 机制，8 月 20 日央行首次公布了改革后的贷款市场报价利率（LPR ），1 年期贷款利率 4.25% ，5 年期为4.85% ，9 月20 日LPR 为1 年期4.2% ，5 年期4.85% ，较8 月一 年期利率下降 5 个基点。以此来看，在外围经济体普遍“降息”的现实下，国内 LPR 利 率中枢也在小幅下移。 8 月25 日央行宣布从2019 年10 月8 日起以LPR 为商业性个人住房贷款利率的参照标 准：首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限的 LPR ，二套商业性个人住房贷款利 率下限是相应期限 LPR 加上 60 个基点。按照 9 月20 日5 年期以上 LPR 计算，首套房 贷利率不低于4.85% ，二套房贷利率不低于5.45% 。 需要明确的是，新标准的首套和二套房贷利率只是贷款基础（基准）利率，并不是最终银 行放贷的实际利率，最终实际利率也将在 4.85%和 5.45%的基础上加不同幅度的基点形 成。在“房住不炒”的大环境下，叠加居民杠杆率和负债率不能继续上升的原则要求，赋 予各银行加基点的自由裁决权必将受到“房住不炒”的政策约束，不能随性逐利而为，房 贷利率恐将易涨难跌。 3/ 17 4 、集体建设用地将是未来供地潜在增量，对发展租赁、商业大有裨益 8 月 26 日，全国人大审议通过《土地管理法修正案》，最大亮点是将集体建设用地入市 上升至法律层面，为城乡一体化发展扫除了制度性的障碍。我们认为集体建设用地入市将 打破供地二元体制，有利于增加城镇建设用地供应，在一定程度上缓解核心城市供地压力。 并且，宅基地有偿退出和土地征收补偿新规都有利于增加农民财产性收入，促进约 1 亿农 业转移人口落户城镇，更好地解决“三个 1 亿人”问题。值得一提的是，集体建设用地不 能开发商品住宅，限定工业、商业等经营性用途，其对商品住宅市场影响程度有限。 截止目前，北京、上海等 18 城相继试点利用集体建设用地建设租赁住房。预计那些供地 紧张的大中城市将积极盘活存量土地资源，将更多集体建设用地开发建设租赁住房，进而 缓解租赁用地供应压力，支持租赁市场更好、更快发展。 5 、