北京城乡世纪广场公寓营销报告.ppt

9月 11月 10月 12月 10月7日项目开盘 年底项目完成5000万任务 强销期 持续期 售楼处入场 热销期 销售积累期 选择投放 网络、短信、活动先行 多种投放 配合传统销售旺季，持续投放广告 集中投放 各种媒体配合，密集炒作市场，如张家口晚报、张家口电视台等 现场临街围挡、看房通道 临街景观 212样板房装修 主入口景观及部分水景景观 前组团景观 210样板房装修 中心水景景观 209样板房装修 体验区工期完成时间表 临街展示区 临街景观作为看房客户的第一接触点，一方面会第一时间给客户留下良好印象，另一方面也可截留路过客户。 由于项目未来有临街商铺，故建议做大面积的草坪铺植和低灌木草木和花卉。 主入口景观 入口外秩序化种植雪松辅以低矮的花灌木突出礼仪性与归属感. 入口内部秩序化的银杏简洁大气限定出导向性强烈的空间. 目标客群细分 投资客：对物业嗅觉比较灵敏，具成熟的投资经验，深谙各种 投资渠道，懂分析投资利弊，规避风险，信息灵通； 张家口当地改善置业者：当地相对经济实力较好的客群，需要另觅住处提升居住环境； 父母为子女首次置业：子女成年又无自己的房子，但需要自己的天地，父母掏钱购置； 本地事业单位的员工：单位福利好，同时也会打一些投资打算； 在外地工作的张家口人：不一定要住在那里，但按照祖辈的规矩，在 家乡一定要有自己的房子； 北京积蓄退休干部：有时间，有精力，文化较高，希望晚年享受生活； 北京企业主管理阶层：对生意应酬深感疲惫，希望可以经常去与工 作无关的地方休假。 投资客 （约占5%） 本地客户 （约占80%） 异地客户 （约占15%） 人们在紧张而繁忙的快节奏生活中，深受诸多压力，颇感身心疲惫。越来越多的人们渴望冲破压力，还自己一份健康的人生。最佳选择就是走出阁楼，回归自然，带上家人，邀上好友到郊外去，到山上去，回到自然的怀抱…… 让自己松弛身心告别繁华的都市，歇息往日的忙碌，滤掉心中的烦恼，缓解紧张的情绪，在随意间尽享自然之美，在自然中体会人伦亲情，享受生活。 目标客群对于本案而言，可以找到： 释放身心、寻求解脱、养生养老、休闲度假、趣味人生 目标客群细分 客户圈层锁定 第一客户圈层： 张家口市桥西区、市内本地客户（企业高管、政府官员） 第二客户圈层： 万全县、张北县、怀安县、宣化区、崇礼县客户（商人、政企业高管） 第三客户圈层： 张家口边缘县区及北京、天津等外地潜在客户 项目定位 项目卖点整合 项目物理属性 张家口唯一原生态人文山居豪宅 项目在张家口的独特性 项目生态、自然的物理属性 项目拥有深厚的人文历史渊源 项目的落脚点为山居的高品质豪宅 项目形象属性 多数人的梦想·少数人才能拥有 项目形象演绎 多数人的梦想 爱马仕 迈巴赫 市值5万—200万RMB 市值1300万RMB 少数人才能拥有 维多利亚 西班牙国王 我们有惊世的山景景观 我们有张家口最大休闲会所 我们的业主 不仅是行业的领袖, 更应是顶级生活方式的领航者。 我们项目正是为这一部分塔尖人士打造！ 营销思路 取道 度身 明势 市场及竞争分析 项目分析及客户分析 项目营销策略 加强客户管理 做足展示与体验 树立高端品牌形象 D、全程跟踪，提供高品质营销服务； E、建立“怡山会”客户平台，及时跟踪服务； A、树立高端楼盘形象，形成品牌声誉，引领市场； F、建立客户分级，差别对待，争取快速回款； G、做足项目展示，增加体验点，强调产品带给客户 的生活品质感。 H、强化物业管理服务，突出后期维护； 差异推盘 C、根据低开高走的价格策略推售差异化产品； B、集中开盘，价格递增，稳步升级、打造高端产品； 高形象、控总价、异推盘、强管理、重展示 营销总纲 推广节点控制 9月 11月 10月 12月 10月7日项目开盘 年底项目完成5000万任务 强销期 持续期 售楼处入场 热销期 销售积累期 选择投放 网络、短信、活动先行 多种投放 配合传统销售旺季，持续投放广告 集中投放 各种媒体配合，密集炒作市场，如张家口晚报、张家口电视台等 桥西区历史文化底蕴 原生态资源 高端山居豪宅形象 桥西区经济文化配套 稀有资源的占有 项目卖点价值输出 体验式山居生活 山居生活畅想 排卡诚意登记 营销执行细案 推广策略 展示策略 推盘策略 价格策略 推广策略 展示策略 推盘策略 价格策略 明暗两线，双辅双成 明线—前期为产品形象，后期为产品信息： 前期以项目高端形象入市，在客户心中形成高端山居豪宅形象，后期以项目的产品实际卖点为主诉求，涵盖前期分析归纳所得出的项目“价值体系”，以多元化、多维度的硬性发布为主诉求渠道，如报广、杂志、路牌、印刷物料、网络硬广、网站等等。 暗线—发展线—本案区域的未来发展及企业品牌力提升： 除线上推广外，还须通过行业推介