土地储备制度和模式讲义.ppt

资产管理部2013年10月;;一 、土地储备概述;一 、土地储备概述;一 、土地储备概述;一 、土地储备概述;一 、土地储备概述; （五）土地储备流程 ;;;（六）土地储备作用（动因）;;二、土地储备制度及新政解读;*;2001年，《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》（国发〔2001〕15号），明确提出： “为增强政府对土地市场的调控能力，有条件的地方政府要对建设用地试行收购储备制度。市、县人民政府可划出部分土地收益用于收购土地，金融机构要依法提供信贷支持”。 这是国务院文件第一次提出建立土地储备制度，也是目前为止有关土地储备的最高级别文件。;2007年，财政部 国土资源部联合下发了《土地储备资金财务管理暂行办法》（财综〔2007〕17号） ； 2007年，国土资源部、财政部、人民银行联合下发了《土地储备管理办法》（国土资发〔2007〕277号），对土地储备制度作了系统性规定；;一是土地储备缺乏上位法支持。 二是保障土地储备运行的机制缺乏系统性。;国土资发〔2012〕162号文件的主要内容。 全文共分六个部分。 一、加强土地储备机构管理。 二、合理确定储备土地规模结构。 三、加强储备土地前期开发管理。 四、加强土地收储及管护工作。 五、规范土地储备融资行为。 六、严格土地储备资金管理。 ;建立土地储备机构名录制 要求净地收储 核发融资规模控制卡 贷款期限上限调至五年 贷款用途可不对应抵押土地 ;1.加强土地储备机构管理 建立土地储备机构名录制。国土部门按照《土地储备管理办法》的规定进行审核，符合以下5条标准的才可列入名录：;1. 加强土地储备机构管理 国土资源部将在土地市场动态监测监管系统中增加土地储备信息模块，对列入名录的土地储备机构的运行情况进行检测监管，并将相关信息与财政、银行和银监部门共享。 列入名录的土地储备机构应将纳入储备的土地、已供的储备土地、储备资金收支、各类融资贷偿情况，及时在系统中填报。 ;《通知》的主要内容： 5、 规范土地融资行为 合理确定贷款期限，最长不超过五年。 贷款用途可不对应抵押土地的相关补偿、前期开发等业务，但贷款使用必须??合土地储备资金使用范围，不得用于城市建设及其他与土地储备业务无关的项目。【“城市建设”不包括储备地块内的通路、水、电、气、暖及平整工程】; 储备土地不得为土地储备机构以外的企事业法人融资担保。;;;三、土地储备典型模式;投资收益模式： 上海市土地储备中心可以单独直接储备，也可以和各区（县）土地储备机构联合储备。 联合储备拟依法征收后实行出让的原农村集体所有土地的，市土地储备中心与区县土地储备机构按5：5投资，收益市与区（县）按5：5分成；其他按7：3投资与分成。经协商，比例可以适当调整。 ;业务模式： (一）作为市政府设立的土地储备前期开发运作载体，受市土地储备中心委托，进行储备土地前期开发； （二）按照市政府授权要求，受市土地储备中心委托，对滩涂资源开发实施建设管理； （二）房地产开发经营与保障性住房建设。 ;（二）重庆模式;主营业务及盈利模式: 主营业务：公司主要经营范围包括土地整治储备、利用自有资金从事城市基础设施项目和社会公益性项目投资。公司的主要业务主体是重庆市地产集团专门负责全市经营性土地储备整治，具体包括土地储备和土地整治两项业务。 ;;四、省级土地储备探索;（二）海南省省级土地储备;*;3.资金流程及收益分配;1. 运行机制;2. 储备范围;（三）广西壮族自治区本级土地储备;3. 土地储备收益分配机制;;五、我司争取省级土地储备职能的设想;一、行政资源优势。住建、国土、发改、财政共管，为土地储备最核心行政资源，在土地指标、规划调整、重大项目立项推动方面有很好的行政资源优势。 二、融资优势。与国开行等多家金融机构建立了战略合作关系。 三、业务发展优势。公司开展的保障性住房、新型城镇化建设都是本届中央政府重点工作。 四、公司债权债务关系相对简单干净。公司运营时间不长，简单干净利于快速争取开展新业务。;措施一：拓展公司业务，满足省级土地储备和各主管部门要求;措施二：组建土地储备开发公司，积累经验和储备人力资源;情系民生 擎动潇湘