济源交大产业园策略报告.ppt

Thanks! * * * * * * * * 3）比较楼盘与权重确定： 根据项目的具体情况，并与区域内楼盘进行调查比较，我们选定四个楼盘，并根据可比性的强弱设定相应的权重为： 升龙城（40%）、山水世纪城（15%）、东方公馆 （15%）、壹号城邦（30%） 4）市场实收均价的初步合成 住宅部分 项目名称 销售均价（元/m2） 权重（%） 得数（元/m2） 升龙城 4300 40 1720 山水世纪城 3900 15 585 东方公馆 4100 15 615 壹号城邦 4200 30 1260 合计 4180 通过楼盘比较表，计算取整后得—— 4180元/平方米 按照方案一常规方法定价在目前的市场条件下，比较价格为4255元/平方米，我们认为这并没有真正挖掘出本项目的价值，我们可以通过准确的定位，恰当的价值展示对价值提升3%，即实收均价在4300元/平方米。 2、价格的竞争力 根据市场得来之策略，价格生命力受到房地产整体形势变化的影响，但是由于项目的独特性，其受影响的程度是有限的。 由于本项目的定位，促使本项目挣脱出了一般性竞争的范围，摆脱了各项目的挤压式竞争，开拓了一个新的客户层面并包容了部分其他楼盘的客户。 本项目价格的竞争力主要来自项目本身，前提是我们的价值展示充足到位，必须做到建筑品质卓越，否则会对本项目产生巨大的影响，这是对我们价格竞争力最大的也是最致命的威胁！ 3、价格走势建议 项目销售建议分批次推出，首期低开，低于市场预期，不断拉升价格试探市场，走向高潮。第二次推出单位直接在一期高潮价格基础上直接再拉升一个档次，然后继续高走。 4、价格的市场应变策略 按目前的价格走势来看，尚余较大应变空间，随着区域的热度与成熟度的不断增加，项目本身的价值也会随之不断升高，视具体市场变化且找准大幅提价的时机是最重要的。 5、付款方式与折扣率 通过竞争楼盘的实际付款方式进行统计分析，得出结论：付款方式中一次性付款与按揭付款比例为30% ：70%。 1）一次性付款96折 付1万元定金，签署认购书； 10天内付总楼款的30%（含定金）； 30天内付总楼款的70%，签署正式《房地产买卖合同》。 2）银行按揭付款98折 （约占销售比例70%） 付1万元定金，签署认购书； 7天内付总楼款的30%（含定金），签署正式《房地产买卖合同》； 总楼款的70%接办理按揭通知后办理按揭手续。 六、入市时机 1、入市时机的选择要素 1）工程进度及形象 工程进度与形象对销售的促进作用是非常直接的，房地产市场竞争的加剧，理性购买者对此要求强烈，同时，由于预售条件的限制，亦需工程进度到一定程度。 2）销售期的连续 新楼盘的推出过程有预热、升温和爆发几个阶段，一旦推出后，要借助开盘的气势热炒热卖创造销售佳绩，如果开盘后因较长假期而中断，势必会影响销售速度，造成广告投入的浪费。 3）配合外部条件 开盘后如能够利用房交会等时机迅速扩大战果和影响力，是一种高效率、低成本的营销手段，并且可以不断的制造高潮和小高潮，在较少的成本条件下达到较好的宣传效果。 4）其他准备工作就绪 售楼处、形象墙、样板房、看楼通道等现场形象的完善，楼书、折页、海报等宣传手段的准备就绪，销售文件、按揭手续、预售许可证等的办理，前期的客户积累等工作是开盘入市的良好基础。 5）考虑相关楼盘的竞争 考虑到竞争楼盘的推广期，既不宜落后过远，白白流失宝贵的客户资源，亦不可匆忙面市，形成负面的市场形象。 6）项目与发展商对资金回笼的要求 考虑到项目成本的回收对项目利润和工程资金的影响，应在其他条件允许的范围内尽早销售，回笼资金，以求项目利润的最大化与风险最小化的平衡。 2、本项目的入市时机 考虑入市时机选择的各项要素、内部认购和开盘的基本条件，结合目前的工程进度和竞争市场条件，我们认为： 2013年10月开始宣传，2014年元旦开始内部认购，5月1日正式开盘。 Part5：阶段执行计划 执行力是项目成功的关键 联合知名幼儿园，举行幼儿园专题活动。 活动形式：借助儿童节的契机，举办互动游戏、亲子教育讲座、才艺比赛等，以儿童为纽带，将家长、项目两者连接起来。 重点工作 推广主题 活动形式 媒体渠道 盛大认筹； 邀约前期积累客户，举行盛大的认筹仪式，通过“VIP会员招募”的形式，将意向客户圈起来，最终实现大的爆发。 重点工作 推广主题 活动形式 媒体渠道 举办啤酒烧烤音乐节（针对机关单位，派票） 联合啤酒厂家，在项目现场举办盛夏啤酒节，利用票务派发形式，针对各个企事业单位员工，在现场举办小活动的同时，进行项目推介等宣传，感受楼盘的特殊魅力。 重点工作 推广主题 活动形式 媒体渠道 暑期夏令营活动 联合济源市重点小学