开发区转型背景下存量工业用地更新分析及策略研究——基于金华武义开发区案例.pdfVIP

2000人交流群432529468，仅限注规考试！！ 开发区转型背景下存量工业用地更新分析及策略研究 ——基于金华武义开发区案例 何智锋，华晨，杜佳 摘要：开发区由区向城转型驱动下，转型期土地开发模式将由用地外延扩张转向增量服务用地精明增长和 存量工业用地内涵挖潜并重。与此同时，开发区新一轮总体规划也将从原增量规划主导导向存量规划和增 量规划并行。而存量工业用地作为存量规划中用地布局优化的重点关注对象，其更新对于转型意义重大。 借此动力契机，研究以金华武义经济技术开发区为例，着重分析了存量工业用地更新中 “内涵界定扩充、 用地识别判定、更新原则理念和分类更新策略”四方面内容，以期推动存量工业用地更新走向有序有效新 常态。 关键词：存量 工业用地 内涵 判定 原则 策略 囿于单一功能和配套滞后间的产城失衡制约，进入“后开发区时代”，开发区有产无城 的“短板效应”开始凸显，导致开发区经济增长陷入滞缓，进而开始由区向城转型。在开发 区转型动力下，依赖压低土地等要素投资驱动的模式已然难以为继，而加快存量工业用地盘 活实现部分工业功能向城市功能腾挪置换既是转型的一项内容，也是其有效途径。同时，由 于开发区资源和环境承载力的有限，致使土地开发模式必然由增量外延扩张转向存量内涵挖 潜和增量精明增长并重。也因此，进一步倒逼存量工业用地更新以缓解用地紧缺压力，向存 量要空间的同时更为关注向存量要价值，进而助推产业转型升级和结构优化。 基于同样的发展困境，金华武义开发区自1992 年成立起，走过快速发展的快车道后， 至2014 年开始加快向城转型。为应对转型，开发区于2015 年编制新一轮全域总体规划，此 次规划不同于原来的增量规划，而更注重于存量规划与增量规划并行。鉴于此，本文以金华 武义开发区为例，探究存量工业用地更新相关领域内容，从“内涵界定扩充、用地识别判定、 更新原则理念和分类更新策略”四方面做了阐述，希望借完善存量工业用地更新推进存量规 划深度进展。 1 存量工业用地概念界定与分类 1.1 存量工业用地概念界定 要解释存量工业用地，需首先理解存量用地内涵。在国外类似概念有：空地(vacant land) [1] [2] 、再开发土地（redevelopment land） 和棕地 （brown fields）等。而在国内，存量用 地存在广义和狭义理解。从广义上讲，泛指城乡建设已占有或使用的土地，显然这一定义是 2000人交流群432529468，仅限注规考试！！ 相对增量而言；而狭义上讲，是指现有城乡建设用地范围内的闲置未利用或利用不充分、不 [3] 合理、产出低的土地，即具有再开发利用潜力的现有城乡建设用地 。因此，从更新角度讲， 狭义的理解更适合规划。 [4-5] 然而，狭义内涵全部聚焦于已建的土地及其效能与用途等实际利用状态上 ，却忽略 了未建、待建和违建的土地及其使用产权。其实在现实中出于各种原因，往往存在不少无产 权而有实体的未批违建和有产权而未落地的已批未建等隐性用地，这些理应不该被排除在存 量用地之外，因而还需对其内涵做进一步扩充才可完整界定。据上，存量工业用地的定义为： 现有城乡建设用地范围内土地产权未落地、未及时落地或不正当落地，土地未利用、未充分 利用或利用效率低，以