土地发展权视角下小产权房问题的治理.pdfVIP

2000人交流群432529468，仅限注规考试！！ 土地发展权视角下小产权房问题的治理 张媛媛， 陈锦富 摘要:小产权房的泛滥给城乡规划和城市发展带来极大的危害。通过对小产权房形成机制的分析，认为小产 权房问题的表现形式是土地发展权利的利益分配问题，但其根本原因是城乡二元的制度使然。城乡二元土 地制度的倒逼和旺盛的中低端住房市场需求，催化了小产权房的滋生与蔓延。小产权房的治理必须破除城 乡二元的土地制度束缚，使城乡公平享有土地发展权。唯其此，才能在源头上管控住小产权房的滋长。由 此提出小产权房治理的策略：对现存小产权房进行分类治理，根据土地用途管制和城乡规划要求，将合 格的发展权与不合格的发展权区别开，并通过拆迁以及补办相关手续进行土地发展权重分配或合法化； 通过建立土地发展权制度，引入市场机制，完善和改革土地产权体系、征收制度，合理配置土地发展权以 及利益分配，将农村经营性建设用地纳入城乡规划的管理体系中，实施统一管控。 关键词:小产权房 城乡二元土地制度 土地发展权 引言 当前，我国经济社会发展已经步入了“新常态”，GDP 增速的放缓使得人们更加注重 城市平稳有序的发展，城市发展开始注重其内在品质的提升和功能结构的优化。然而，城市 发展过程中的小产权房问题一直是城乡规划未能破解的痼疾，暴露出我国改革与发展进程中 诸多深层次的社会矛盾。小产权房的滋生和蔓延，其根本原因是城乡二元的土地制度安排所 致。国务院发展研究中心为十八届三中全会提交的383改革方案中提出，在规划和用途管 制下，允许农村集体土地与国有土地平等进入非农用地市场，对已经形成的小产权房，按照 不同情况补缴一定数量的土地出让金，妥善解决这一历史遗留问题。这一方案有望突破城乡 二元土地制度的障碍，为小产权房的治理提供可能的机遇。 1.小产权房形成机制及基本问题 1.1 小产权房的形成 小产权房的出现有它历史的必然性和偶然性，究其根源，小产权房的产生以及兴起有以 下三个主要原因： （1）城乡二元的土地制度 2000人交流群432529468，仅限注规考试！！ 中国是公有制的社会主义国家，城市土地国家所有，农村土地集体所有。《土地管理法》 第43 条规定:任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但 是，兴办乡镇……土地的除外。同时，该法第63 条规定，农民集体所有的土地的使用权不 得出让、转让或出租用于非农建设。由此可见，农民集体所有土地不能进入市场自由流转， 作为城市建设用地时还要先被国家征收为国有土地，如此，政府一直处于土地一级市场的垄 断地位。在土地征收过程中，由于土地发展权制度的缺失，导致农民征收补偿费用过低，但 政府却通过招拍挂得到巨大的土地差价，而土地发展后带来的增值利益也只在政府和开发商 之间分配，农民没有享受半点收益的。国务院发展研究中心的一份调查显示：征地之后土地 增值部分的收益分配，开发商拿走了40%-50%，政府拿走20%-30%，村级组织留下25%-30%， 而农民拿到的补偿款只占整个土地增值收益的5%-10%。在这样不合理的制度安排中，农民 处于弱势地位，这也直接导致其为了自身利益违法建设小产权房。 （2 ）中低收入者的住房需求 小产权房的价格优势应是它产生和兴起的市场动因。随着城市人口的大量聚集、膨胀， 城市住房需求急剧膨胀，商品住宅价格持续攀升，购房者，尤其是中低收入人群，因高昂的 房价无法负担。由于小产权房没有交纳土地出让金及各项税费，使得它以极低廉的价格优势 成为中