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2000人交流群432529468，仅限注规考试！！ 基于大数据的静安区商务空间发展战略研究 安頔 摘要：上海市商务办公在我国具有带头地位，静安区作为 “楼宇经济”的起步区，具有楼宇品质高、市场 需求旺的特征。作为中心城区，静安区目前面临着缺乏增量、周围竞争激烈、缺乏空间抓手的问题，以及 企业向外流出的风险。本研究提出，面对未来更加细分的商务楼宇市场，静安区应当在 “十三五”期间从 挖掘楼宇潜力、提升楼宇品质着手。为了解决现有统计口径与统计数据难以统一、楼宇资源难以识别的问 题，本研究基于安居客网站数据，通过主成分分析等手段进行楼宇资源评价与空间潜力评价，对静安区196 栋商务楼宇在楼宇资源上进行分类、商务空间上进行分区，并针对不同分区与不同类别楼宇提出了发展策 略，包括集群形式打造优质楼宇、挖掘存量空间潜力、发挥区位优势打造商务综合体、适时转型置换功能 等。 关键词：商务办公 空间格局 大数据 上海市 静安区 1. 引言 自上海市1990 年第一幢商品化办公楼上海商城的建成，上海市在我国各大城市商务发 展中起着带头作用，具有存量大、增量大、租金高、空置率的特征。根据戴德梁行统计，2014 年上海市甲级写字楼存量达到668.1 万平方米，在全国16 个主要城市中表现为租金水平高、 1 ○ 空置率低的特征 。 图 1 ：2014 年第4 季度全国主要城市甲级写字楼租金与空置率水平分布 1 图片来源：戴德梁行报告○ 国内学术界对商务办公空间的研究起步较晚，但已有较多学者对发达城市的商务空间格 局进行了系统研究。宁越敏 （2000 ）研究了转型时期上海市生产性服务业和办公楼的分布特 2000人交流群432529468，仅限注规考试！！ 点，闫小培（2000 ）研究了广州市办公活动空间分布格局的变化特征，张景秋（2010 ）对北 京的商务办公空间集聚特征、发展模式和演化机理进行研究进行了研究。近年来越来越多的 学者引入新的技术到分析商务空间格局，例如石忆邵等（2008 ）采用多元线性回归分析方法， 对上海市商务办公楼租金差异、地理区位等6 个影响因子相互作用进行分析；赵伟等（2014 ） 采用 ArcGIS 空间分析软件对宁波商务办公空间的发展历程与演进趋势进行分析。但由于商 务办公楼宇数据难以获取详细信息，在空间落位上难以实现从地块到点的转变，难以实现对 大范围内商务楼宇的全面、详细的认识。 本研究源于静安区“十三五”空间课题，为针对静安区商务空间的研究。在课题研究中， 由于商务楼宇数据的统计口径与统计数据存在不一致、不够详细，在空间上难以获得具体楼 宇的信息，因此希望通过在这样存量空间规划中引入基于大数据的研究方法，探索针对商务 办公空间发展战略的研究路径。 本研究的数据来源包括上海市统计年鉴、静安区统计年鉴，相关政府报告，相关咨询报 告，安居客网站数据。其中，安居客网站数据来自课题小组，提取了2014 年11 月上海市近 3 千条商务楼宇信息 （包括中心城区2510 栋），和近4 万条商务楼宇租金信息，并通过百度 地图API 实现空间落位。 图 2 ：安居客网站信息与商务楼宇点的空间落位 2. 静安区商务空间发展特征 静安区作为上海市楼宇经济发展的起步区，一直以来在全市起着引领的作用。早在1993