珠三角旧村改造的城乡利益边界研究——以南海区夏北村为例.pdfVIP

2000人交流群432529468，仅限注规考试！！ 珠三角旧村改造的城乡利益边界研究 ——以南海区夏北村为例 方凯伦 摘要：珠三角旧村改造已经不再是一个土地用途和强度提升的技术问题，而是对土地增值收益重新分配的 难题。因此，旧村改造所带来的土地增值收益能否满足利益相关者的利益诉求是旧村改造的关键所在。本 研究通过对南海夏北村改造的实证研究，试图揭示在利益诉求、土地价值等多重因素影响下的旧村改造的 土地增值收益的利益边界，并在此基础上提出一些设想。 关键词：旧村改造 城乡利益边界 地租利益分配 利益相关者 中国南海区 1 前言 南海“农村工业化”始于1980 年代，但2000 年后外资这一比较优势正逐步 削弱。南海开始转向城市化建设，然而，国有土地空间的有限使之不得不开始关 注旧村改造，位于千灯湖东侧的夏北村是具有代表性的典型案例。在南海 desakota 地区升级转型的广东金融服务区，最为关键的是比较好发挥了政府主导 的城市土地经营手段。由于这种土地经营模式有利可图，政府开始着手发展金融 服务区C 区——也就是夏北村所在地。 “旧村”，也有学者将其定义为“非农化村庄”，是基于我国二元土地制度 下的特殊现象。学界对于旧村问题的相关研究，集中在对旧村改造的本质探讨。 产权明晰与产权改革是旧村问题的根本解决办法 （姜崇洲，2002 ）。旧村改造成 功与否取决于政府、开发商和村民三方之间利益平衡的合约安排（贾生华，2011 ）。 实际上，各种利益主体都在都希望在旧村改造的时候索取回报 （张侠，2006 ）， 利益争论的焦点在于“旧村”改造的土地增值收益分配。三者利益的方案要在“经 济上突出土地资产经营、自我提升可持续经营” （吴智刚，周素红，2005 ）。所 以，当索取得不到满足时，旧村改造便无法进行。 在众多旧村改造的本质的论述中，利益分配这个观点才是最贴切的。虽然旧 村改造问题有涉及产权的更替，但实现产权完整的根本还是要满足多方利益。因 此，现行研究中关于旧村改造的研究忽略了土地增值收益的利益边界以及利益 分配的研究，本研究可以为此做出补充。 2 案例：夏北村旧村改造的利益分配过程 2000人交流群432529468，仅限注规考试！！ 2.1 “先物业后村居”的利益分配初探 村内共五个村小组，由于各村除了区位不一样这个因素以外，其他改造方法 与改造信息基本一致，因此本文首先选择宝华村作具体的论述。 2.1.1 改造成本 旧村改造成本分为物业改造成本与旧村居改造成本。 第一，物业改造成本中须兼顾村集体经济持续发展的保障与物业建筑拆除成 本的补偿。改造成本主要包括两大部分，分别是土地总租控成本与物业补偿成本， 分别占总改造成本的51.3%与48.7% 。第二，旧村居改造成本主要为村居复建成 本，在物业改造分得的村民利益中，需利用资本进行集资建设临时安置房。 表 1 宝华村物业改造成本测算表 项目 数值 单位 备注 A.2011 年政府与村小组签约的租控 153243 平方米 土地面积 B.2011 年租控土地的平均租金 8.24 元/月/平方米 C.2011 年政府租控物业成本